Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/687 E., 2022/1259 K. Sayılı Kararı: Kira Bedelinin Tespiti ile Sözleşmenin Uyarlanması Arasındaki Sınırlar ve Dava Nitelendirmesinin Hukuki Sonuçları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.10.2022 tarih ve 2020/687 Esas, 2022/1259 Karar sayılı kararı, kira hukuku uygulamasında uzun süredir tartışılan bir konuya açıklık getirmiştir. Karar, kiraya veren tarafından açılan “kira bedelinin belirlenmesi” davasının aslında sözleşmenin uyarlanması niteliğinde olduğunu tespit etmiş ve ilk derece mahkemesinin direnme kararını bozmuştur.

Olayda, 15.05.2004 başlangıç tarihli 15 yıl süreli işyeri kira sözleşmesinin kiraya verenleri, kira bedelinin rayice göre düşük kaldığını ve ekonomik koşullar dikkate alındığında uyarlanması gerektiğini ileri sürerek aylık 7.500 TL bedel talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, talebi kira bedelinin tespiti davası olarak nitelendirerek bilirkişi raporu ve eski kiracı indirimiyle 6.000 TL olarak tespit kararı vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bozma kararı vermiş, mahkeme direnmiş ve uyuşmazlık Genel Kurul’a taşınmıştır.

Genel Kurul, öncelikle kira bedelinin tespiti davalarının tarihsel gelişimini açıklamıştır. 6570 sayılı Kanun’un ilgili maddelerinin Anayasa Mahkemesi’nce iptali üzerine doğan boşluğun 1964 ve 1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararlarıyla doldurulduğunu, bu davaların kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve hâkimin kanun, İBK ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen yönteme uymak zorunda olduğunu belirtmiştir. Tespit kararı bir kira yılına ilişkin olup belirli süre koşulları yerine getirildiğinde yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.

Uyarlama davalarının ise ahde vefa ilkesinin istisnası olan beklenmeyen hal (clausula rebus sic stantibus) ve işlem temelinin çökmesi kuramına dayandığını, TBK m.138’de dört koşulun arandığını vurgulamıştır. Bu koşullar tek tek incelenmiş, uyarlamanın ileriye etkili olduğu, uzun süreli sözleşmelerde gündeme geldiği ve olağanüstü objektif olguların araştırılması gerektiği ifade edilmiştir.

Kararda iki dava türü arasındaki farklar beş başlıkta sistematik biçimde sıralanmıştır: Sözleşme süresi, hükmün etkili olduğu tarih, yargılama yöntemi, yabancı para kaydı ve sözleşme kayıtlarının bağlayıcılığı. Somut olayda dava dilekçesindeki ifadelerden talebin uyarlama olduğu açıkça anlaşılmakta, dolayısıyla TBK m.138 koşullarının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 2012-2020 döneminde tacir kiracılar bakımından yalnızca uyarlama davası açılabileceği hatırlatılmıştır.

Hâkimin HMK m.33 uyarınca Türk hukukunu re’sen uygulayabileceği ancak taleple bağlılık ilkesini aşamayacağı vurgulanmıştır. Yanlış nitelendirme, bozma sebebidir. Genel Kurul, direnme kararının bozulmasına oybirliğiyle karar vermiştir.

Bu karar, avukatlar için önemli mesleki rehber niteliğindedir. Dava dilekçesinin gerekçesi, dava türünü belirleyen temel unsurdur. “Uyarlama”, “güncel ekonomik koşullar”, “edimler dengesindeki bozulma” gibi ifadeler uyarlama davası niteliğini gösterir. Avukatlar, müvekkillerine dava açmadan önce sözleşme süresini, ekonomik değişimin niteliğini ve TBK m.138 koşullarının varlığını titizlikle değerlendirmelidir.

Uyarlama davasında bilirkişi raporunda olağanüstü hal unsurları (ekonomik kriz, imar değişiklikleri, döviz dalgalanmaları, doğal afetler) detaylı incelenmelidir. Tespit davasında ise TÜFE, emsal kiralar ve hakkaniyet unsurları ön plandadır. İki kurum birbirinin yerine kullanılamaz. Karar, aynı zamanda ıslah ve terditli talep tekniklerinin önemini de ortaya koymaktadır.

Sonuç olarak Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararı, kira hukuku uygulamasında yöntemsel disiplini sağlamakta ve dava türünün doğru belirlenmesinin usulî ve esasa ilişkin sonuçlarını netleştirmektedir. Avukatlar, bu içtihadı referans alarak hem dava stratejilerini güçlendirebilir hem de müvekkillerinin hak kayıplarını önleyebilir. Karar, sözleşme serbestisi ile dürüstlük kuralı arasındaki hassas dengeyi koruma açısından da emsal teşkil etmektedir.

(Toplam kelime sayısı: 678)