Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Bina Yıkılsa Bile Kat Maliklerinin Arsa Üzerindeki Ortak Mülkiyet Hakları Devam Eder

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10 Eylül 2025 tarihli, 2023/648 Esas, 2025/512 Karar sayılı emsal kararı, kat mülkiyeti hukuku açısından önemli bir içtihat oluşturmaktadır. Karar, bina yıkılsa dahi kat maliklerinin arsa üzerinde payları oranında ortak mülkiyet ile malik olmaya devam edeceğini ve arsa payı düzeltme davasının konusuz kalmayacağını net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu karar, özellikle riskli yapı dönüşümü, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve arsa payı davalarıyla uğraşan avukatlar için bağlayıcı bir nitelik taşımaktadır.

Olayın Özeti ve Yargılama Süreci

Dava, İzmir ili Konak ilçesinde bulunan 66 06... parsel sayılı taşınmazdaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesi talebiyle açılmıştır. Davacılar, kendi bağımsız bölümlerine düşük arsa payı tahsis edildiğini, diğer dairelere ise orantısız yüksek pay verildiğini ileri sürmüştür. Dava sırasında bina 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilmiş ve 21 Ağustos 2020 tarihinde yıkılmıştır.

İlk Derece Mahkemesi davayı kabul ederek arsa paylarının yeniden düzenlenmesine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise binanın yıkılması nedeniyle davanın konusuz kaldığına hükmetmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu kararı bozmuş, Bölge Adliye Mahkemesi direnmiştir. Uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nun Değerlendirmesi

Genel Kurul, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesini mercek altına almıştır. Maddeye göre kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak belirlenir. Arsa paylarının orantısız tahsis edildiği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurabilir.

Kurul, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47/1. maddesinde düzenlenen "anayapının tümü harap olursa kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği" hükmünü yorumlamıştır. Ancak bina yıkılsa dahi kat maliklerinin arsa üzerinde payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olmaya devam edeceklerini vurgulamıştır. Bu nedenle arsa payı düzeltme davasının konusuz kalmadığı, davacının hukuki yararının sürdüğü kabul edilmiştir.

Genel Kurul, dava konusuz kalma kurumunu da ele almıştır. Dava sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz kalabilmesi için her iki tarafın da esasa ilişkin karar verilmesinde hukuki yararın kalmaması gerektiğini belirtmiştir. Somut olayda taraf iradeleriyle yeni arsa payları belirlenmediği ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği için hukuki yararın devam ettiği sonucuna varılmıştır.

Kararın Hukuki Sonuçları ve Uygulamaya Etkileri

Bu karar, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı dönüşümü yaşayan sitelerde arsa payı uyuşmazlıklarının devam edeceğini göstermektedir. Avukatlar açısından kritik önem taşıyan hususlar şunlardır:

1. Kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerler esas alınarak arsa payı düzeltme davası açılabilecektir.
2. Bina yıkılsa dahi 634 sayılı Kanun md. 3 uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı hale getirilmesi mümkündür.
3. 6306 sayılı Kanun'un dönüşüm sürecini hızlandırma amacı, kat maliklerinin arsa payı hakkını ortadan kaldırmaz.
4. Arsa payı, kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez (md. 5/1). Bu nedenle pay düzeltmesi, tapu siciline tescil edilmelidir.

Kararda ayrıca, arsa payının yönetim giderlerine katılma (md. 20), yönetici atanması (md. 34), ortak yerlerde yenilik yapılması (md. 42), kamulaştırma bedelinin paylaşımı (md. 40) ve ortak yerlerden yararlanma (md. 16) gibi konularda temel belirleyici olduğu vurgulanmıştır.

Mesleki Değerlendirme

Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı, kat mülkiyeti avukatlarına önemli bir içtihat sunmaktadır. Özellikle dönüşüm projelerinde müteahhit ile kat malikleri arasında imzalanacak sözleşmelerde arsa payı oranlarının net bir şekilde belirlenmesi, olası davalara karşı koruyucu hükümlerin konulması gerekmektedir.

Avukatlar, dava stratejilerinde binanın yıkılmış olmasının davayı düşürmeyeceğini, aksine arsa üzerinde ortak mülkiyet ilişkisinin devam ettiğini güçlü bir şekilde ileri sürmelidir. Bilirkişi incelemelerinde kat irtifakı kurulduğu tarihteki mimari özellikler, konum, manzara, cephe, ışık ve değer unsurlarının tamamının dikkate alınması zorunludur.

Sonuç olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararı, kat mülkiyeti hukukunda arsa payı uyuşmazlıklarının bina yıkılsa bile devam edeceğini teyit etmiş ve 634 sayılı Kanun'un 3. maddesinin geniş yorumlanması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu içtihat, riskli yapı dönüşümü sürecinde hukuki belirsizliği azaltacak ve kat maliklerinin haklarını koruyacaktır.

(Makale yaklaşık 1050 kelime olup, kararın tamamı hukuki analizle birlikte avukatların mesleki ihtiyaçları gözetilerek yeniden kaleme alınmıştır.)