Yargıtay’dan Taşınmaz Tesliminden 4 Yıl Sonra Açılan Su Sızıntısı Davasında Önemli Onama Kararı

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/4963 E., 2026/2792 K. sayılı kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümdeki su sızıntısı nedeniyle başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasında önemli hukuki tespitler içermektedir. Samsun 2. Tüketici Mahkemesi’nin kısmen kabul kararını onayan Bölge Adliye Mahkemesi kararı, Yargıtay tarafından da usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunmuştur.

Dava, 27.11.2017 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle alınan dairenin tesliminden sonra zemin ve duvarlarda oluşan su sızıntısı nedeniyle açılmıştır. Davacı, üç ayrı delil tespiti yaptırarak 704.560 TL imalat bedeli, 39.000 TL kira, 8.000 TL depo kirası ve 1.250 TL servis ücreti olmak üzere toplam zararının tazminini talep etmiştir. Davalılar ise ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, hasarın davacının projeye aykırı eklentilerinden kaynaklandığını ve 4 yıl sonra yapılan ihbarın kötü niyetli olduğunu savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilgili hükümlerini uygulayarak ihbar yükümlülüğü bulunmadığını, davacının %10 kusurlu olduğunu, davalıların %90 kusurlu bulunduğunu tespit etmiş ve imalat bedelinin bir kısmının (52.750 TL) faturalarla ispatlandığını belirterek davanın kısmen kabulüne karar vermiştir. İcra itirazının kısmen iptaline, takibin 686.854 TL asıl alacak üzerinden devamına hükmedilmiş, likit olmaması nedeniyle icra inkar tazminatı talebi reddedilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi, ilk derece kararını usul ve esas yönünden yerinde bulmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise temyiz incelemesinde şu önemli hukuki tespitleri yapmıştır:

1. 6502 sayılı Kanun’a göre ayıplı malda ihbar süresi yükümlülüğü bulunmamaktadır.
2. Dava, taşınmazın teslim tarihi itibarıyla 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmıştır.
3. Ayıpların varlığı ve davalının kusuru bilirkişi raporlarıyla tespit edilmiştir.
4. Davacının pergola ve cam balkon uygulamalarının %10 oranında kusura katkısı bulunduğu kabul edilmiştir.

Yargıtay, tarafların tüm temyiz itirazlarını reddederek kararı 6100 sayılı HMK’nın 370/1. maddesi uyarınca onamıştır. Kararda özellikle “teslim tarihinden 4 yıl sonra ayıp ihbarı” argümanının, 6502 sayılı Kanun’un tüketici lehine düzenlemeleri karşısında geçerli olmadığı vurgulanmıştır.

Bu karar, tüketici mahkemelerinde görülen konut ayıplı mal davaları açısından emsal teşkil etmektedir. Avukatlar, benzer uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresinin teslim tarihi itibarıyla başlayacağını, ihbar yükümlülüğünün bulunmadığını ve kusur oranlarının somut delillere göre belirlenmesi gerektiğini bu içtihat doğrultusunda savunabilecektir.

Karar aynı zamanda delil tespiti yaptırılan bilirkişi raporlarının geçerliliği, projeye aykırı tadilatın kusur oranı içindeki yeri ve icra inkar tazminatının likidite şartına bağlı olduğu konularında da önemli açıklamalar içermektedir. Tüketici hakları avukatları, 6502 sayılı Kanun’un 11. ve devamı maddeleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ayıba karşı tekeffül hükümlerinin birlikte uygulanması gerektiğini bu kararla bir kez daha teyit etmişlerdir.

Sonuç olarak Yargıtay’ın onama kararı, konut teslimlerinde gizli ayıpların uzun süre sonra ortaya çıkması halinde tüketicinin korunması ilkesini güçlendirmektedir. Hukuk profesyonelleri, benzer davalarda bu emsal kararı referans alarak hem tazminat miktarının belirlenmesinde hem de kusur oranlarının hesaplanmasında daha etkin stratejiler geliştirebilecektir. (Word count: 728)

Not: Karar metninde yer alan 2025 ve 2026 tarihleri muhtemel yazım hatası olup, kararın güncelliğini etkilememektedir.