Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Fiili Teslim ve Dürüstlük Kuralı – 2022/6905 E., 2024/140 K.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı itirazının değerlendirilmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan ve avukatlar açısından kritik öneme sahip bir konudur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 11.01.2024 tarihli, 2022/6905 Esas ve 2024/140 Karar sayılı ilamı, bu hususta önemli bir içtihat ortaya koymuştur.

Dava, 04.10.2007 tarihli noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı, davalıların murisi ile akdedilen sözleşme uyarınca 2821 parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin 4.000 TL bedelle kendisine satılmasının vaad edildiğini, bedelin tamamının peşin ödendiğini ve taşınmazın tasarrufuna bırakıldığını ileri sürmüştür. Murisin vefatı üzerine mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

Davalılar ise taşınmazın zilyetliğinin kendilerinde olduğunu, bedelin ödenmediğini ve davanın zamanaşımına uğradığını savunmuşlardır. İlk Derece Mahkemesi (Kocaeli 7. Asliye Hukuk Mahkemesi) davayı zamanaşımı nedeniyle usulden reddetmiş, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde öncelikle satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini vurgulamıştır. Sözleşmenin, TBK m.29’dan kaynaklanan, TBK m.237, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca resmi şekil şartına tabi, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak doğuran bir taahhüt sözleşmesi olduğu belirtilmiştir. Vaat alacaklısı, edimin yerine getirilmemesi halinde TMK m.716 uyarınca tapu iptali ve tescil davası açarak borcun hükmen ifasını talep edebilir.

Daire, zamanaşımı konusunda ise şu önemli tespiti yapmıştır: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde özel bir zamanaşımı süresi bulunmadığından TBK m.146 gereği 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak, satış vaadi sözleşmesi ile veya fiilen taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği hallerde, 10 yıllık sürenin dolmasından sonra ileri sürülen zamanaşımı def’i, TMK m.2’de düzenlenen dürüst davranma (objektif iyiniyet) kuralı ile bağdaşmaz ve dinlenmez.

Somut olayda sözleşmede taşınmazın alıcının tasarrufuna terk ve teslim edildiğinin açıkça beyan edildiği görülmüştür. Bu beyan, hukuken teslimin kabulü için yeterlidir. Dolayısıyla zamanaşımı def’inin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu sonucuna varılmıştır. Mahkemenin esas hakkında karar vermesi gerekirken davayı zamanaşımı nedeniyle usulden reddetmesi isabetli bulunmamıştır.

Kararda ayrıca ipoteğin paraya çevrilmesi suretiyle bir hissenin devralınması ve murisin hissesinin borçtan ari hale gelmesiyle ifa kabiliyetinin doğduğu tarihi de irdelemiştir. Ancak asıl belirleyici unsur, sözleşmedeki teslim beyanı olmuştur.

Bu içtihat, avukatlar açısından büyük mesleki değer taşımaktadır. Müvekkillerine satış vaadi sözleşmesi hazırlarken veya mevcut sözleşmelerden doğan davalarda zamanaşımı savunması ile karşılaştıklarında, taşınmazın fiili veya hukuki tesliminin varlığını titizlikle araştırmaları gerektiğini göstermektedir. Özellikle sözleşme metninde “teslim edildi”, “tasarrufuna bırakıldı” gibi ifadelerin bulunması, zamanaşımı itirazını bertaraf etmek için güçlü bir delil niteliğindedir.

Karar aynı zamanda, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına hükmetmiştir. Oybirliğiyle alınan karar, satış vaadi sözleşmelerinde dürüstlük kuralının zamanaşımı def’ine etkisini bir kez daha netleştirmiştir.

Uygulamada bu karar, benzer davalarda mahkemelerin zamanaşımı itirazlarını daha temkinli değerlendirmesine zemin hazırlayacaktır. Avukatların, dava dilekçelerinde ve istinaf/temyiz dilekçelerinde sözleşmedeki teslim beyanlarını, bedel ödeme kanıtlarını ve zilyetlik olgularını detaylı şekilde ortaya koymaları, müvekkillerinin haklarının korunması açısından kritik önem arz etmektedir.

Sonuç olarak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, satış vaadi sözleşmesinde hukuken teslimin varlığının zamanaşımı savunmasını geçersiz kıldığını, mahkemenin esas incelemesine geçmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu yaklaşım, sözleşme özgürlüğü ile dürüstlük ilkesi arasındaki dengeyi koruyan, uygulamaya yön verecek nitelikte bir içtihattır.