Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Tarımsal Arazi ve 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Kısmi Hisse Satış Vaadi – 2023/2243 E., 2023/3369 K.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım arazilerinin bölünmesini önleyen hükümleri, satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında sıklıkla uygulama alanı bulmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 14.06.2023 tarihli, 2023/2243 Esas ve 2023/3369 Karar sayılı ilamı, bu konudaki önemli bir uygulamayı ortaya koymuştur.

Dava, Mersin ili, 123 parsel sayılı taşınmazdaki 2/64’lük hisselerin 13.01.2001 tarihli noter satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devrinin vaad edildiği iddiasına dayanmaktadır. Davacı, bedelin peşin ödendiğini, taşınmazı teslim aldığını ancak ferağın yapılmadığını belirterek tapu iptali ve tescili, aksi halde rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.

Davalılar zamanaşımı ve esasa ilişkin itirazlarda bulunmuştur. İlk Derece Mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinafı reddetmiştir. Yargıtay’ın ilk bozma kararında tarımsal nitelik, ifraz ve pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılamada mahkeme, taşınmazın imar parseli niteliğinde olduğunu, 5403 sayılı Kanun’daki kısıtlamalara tabi olmadığını ve hissedar olmayana kısmi hisse satışına engel bulunmadığını belirterek davanın kabulüne karar vermiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi ikinci temyiz incelemesinde şu tespitleri yapmıştır: Mersin İl Tarım Müdürlüğü’nün yazısına göre taşınmaz “Kuru Marjinal Tarım Arazi” niteliğindedir. Yeni parsellerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalacağı gerekçesiyle ifraz uygun görülmemiştir. Ancak malike ait hissenin tamamının hissedar olmayan üçüncü kişiye devri mümkündür. Büyükşehir Belediyesi yazısına göre 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılmış ancak 1/1000 ölçekli imar planı kesinleşmemiştir. Taşınmaz tapuda halen “tarla” vasfını korumaktadır.

Daire, 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesini detaylı şekilde incelemiştir. Kanun, tarım arazilerini mutlak tarım, özel ürün, dikili tarım ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırmakta, asgari tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemektedir. Mersin ili Yenişehir ilçesi için kuru arazide yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü 190 da (190.000 m²) olarak kabul edilmiştir. Dava konusu 24.600 m²’lik parselden 4/64 pay (1.537,50 m²) bu büyüklüğün çok altındadır.

Bu nedenle mahkemenin tapu iptali ve tescil talebini kabul etmesi isabetli bulunmamıştır. Kararda, tarım arazilerinde asgari büyüklüğün altındaki ifraz ve hisselendirmenin yasak olduğu, ancak mevcut payların tamamının devrinin mümkün olduğu açıkça belirtilmiştir.

Daire, tapu iptali ve tescil talebinin reddi halinde ikinci kademe tazminat talebinin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini de vurgulamıştır. Karar oybirliğiyle bozulmuştur.

Bu içtihat, avukatlar için büyük önem taşımaktadır. Tarımsal nitelikteki taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken veya dava açılırken 5403 sayılı Kanun’un asgari arazi büyüklüğü hükümlerinin titizlikle araştırılması zorunludur. Tarım İl/İlçe Müdürlüklerinden alınacak yazılar, imar durumu araştırması ve tapu vasfının güncelliği, davanın kaderini belirleyebilecek unsurlardır.

Uygulamada bu karar, kısmi hisse satış vaadi sözleşmelerinin tarım arazilerinde sınırlı şekilde mümkün olduğunu, ancak payın tamamının devrinin engellenmediğini netleştirmektedir. Avukatların, müvekkillerine bu riskleri önceden izah etmeleri ve alternatif hukuki yolları (tazminat talebi gibi) değerlendirmeleri mesleki özen gereğidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tarım arazilerinin korunması amacına uygun olarak 5403 sayılı Kanun hükümlerinin satış vaadi davalarına yansımasını somutlaştırmıştır. Bu yaklaşım, toprak bütünlüğünün korunması ile mülkiyet hakkının dengelenmesi açısından önemli bir mihenk taşıdır.