Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Tarım Arazisinde Satış Vaadi Sözleşmesinde Tazminatın Hesap Tarihi – 2023/3397 E., 2023/4216 K.

Satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalarda tapu iptali ve tescil talebinin reddi halinde terditli olarak ileri sürülen tazminat talebinin hesaplama yöntemi, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2023 tarihli, 2023/3397 Esas ve 2023/4216 Karar sayılı ilamıyla bir kez daha ele alınmıştır.

Dava, 05.06.1991 tarihli noter gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı, Antalya ili Finike ilçesi 730 parsel sayılı taşınmazın 1.000 m²’lik kısmının satışının vaad edildiğini, bedelin ödendiğini belirterek tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde yasal faiziyle birlikte tazminat talep etmiştir.

Davalı, imzanın zorla attırıldığını savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi (2012/182 E., 2015/523 K.) davanın kabulüne, 1.000 m²’lik kısmın tapu iptali ve tesciline karar vermiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bozma kararında (2020/4433 K.) taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olduğu, 5403 sayılı Kanun m.8/3 gereğince yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile tazminat talebinin incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bozmaya uyularak verilen kararda mahkeme, tapu iptali ve tescil talebini reddetmiş, tazminat talebini ise 28.683,42 TL olarak kabul etmiştir. Tazminatın 17.05.2012 tarihinden itibaren yasal faiziyle ödenmesine hükmedilmiştir.

Davacı vekili temyizinde, taşınmazın tarım arazisi olmadığını, 1990 imar planı ile konut alanına dönüştüğünü, öncelikle tescil talebinin kabulü gerektiğini, aksi halde tazminatın tapu iptali ve tescil talebinin kesinleştiği tarih itibarıyla hesaplanması gerektiğini ileri sürmüştür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğunu tespit etmiştir. Satış vaadi sözleşmesinin TBK m.29, TBK m.237, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca resmi şekil şartına bağlı, iki tarafa borç yükleyen kişisel hak sağlayan bir sözleşme olduğu belirtilmiştir. Zamanaşımı konusunda ise TBK m.146 gereği 10 yıllık sürenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işleyeceği, taşınmazın teslim edildiği hallerde zamanaşımı def’inin TMK m.2 kapsamında dinlenmeyeceği vurgulanmıştır.

Daire, bozma ilamına uyularak tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesinde isabetsizlik bulunmadığını belirtmiştir. Ancak tazminat yönünden şu kritik tespiti yapmıştır: Bir taahhüt işlemi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği, dava konusu 1.000 m²’lik kısım için tazminatın, davanın açıldığı tarih itibarıyla rayiç değer üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Mahkemenin bedeli güncelleştirilmiş haliyle hükme bağlaması doğru görülmemiştir.

Kararda, denkleştirici adalet ilkesi ve müspet zarar kavramına da atıf yapılmıştır. Tazminatın BK m.96 (6098 sayılı TBK m.112 ve devamı hükümleri) kapsamında alacaklının müspet zararı olduğu hatırlatılmıştır.

Bu karar, avukatlar için önemli bir uygulama rehberidir. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun nedeniyle tescil imkanı kalmadığında tazminat talebinin dava tarihi rayiç değeri üzerinden istenmesi gerektiğini göstermektedir. Tazminatın sözleşme tarihinden veya karar kesinleşme tarihinden değil, dava tarihi itibarıyla hesaplanması, faiz başlangıcı ve bedel güncellemesi açısından kritik fark yaratmaktadır.

Daire, kararın bozulmasına hükmetmiştir. Oybirliğiyle alınan karar, benzer davalarda tazminat hesaplama yönteminin standartlaşmasına katkı sağlayacaktır.

Sonuç olarak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesinden doğan tazminatın, dava tarihi rayiç bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu içtihat, avukatların tazminat taleplerini şekillendirirken dava tarihi değerini esas almalarını gerektirmektedir.