Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Satış Vaadi Sözleşmesinde Bakiye Bedel, Rayiç Değer ve Vekalet Ücreti – 2023/3494 E., 2023/4259 K.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında bedel ödenmesi, depo edilmesi ve vekalet ücreti hususları, yargılama sürecinin en tartışmalı noktalarından biridir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 28.09.2023 tarihli, 2023/3494 Esas ve 2023/4259 Karar sayılı ilamı, bu konularda önemli açıklamalar içermektedir.

Dava, Uşak 3. Noterliği’nin 24.05.2012 tarih ve 7716 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı, sözleşme uyarınca taşınmazın satışının vaad edildiğini, bedelin büyük kısmının ödendiğini, bakiye bedeli ödemeye hazır olduğunu belirterek tapu iptali ve tescili talep etmiştir. Yargılama sırasında davacı, 23.10.2020 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmiştir.

Davalı ise fesih hakkını kullandığını savunmuş, bakiye bedelin ödenmesi halinde devre rıza gösterebileceğini belirtmiştir. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, Yargıtay’ın bozma kararından sonra bozmaya uyularak yeniden kabul kararı verilmiştir.

Yargıtay’ın ilk bozma kararında (2021/6537 E., 2022/324 K.) şu hususlar vurgulanmıştır: Tescil talebinin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması şarttır. Ödenmeyen kısım varsa TBK m.81 (kararda m.97 olarak da geçmektedir) uyarınca depo ettirilebilir. Ancak sözleşme tarihinden uzun süre geçtikten sonra dava tarihinde eksik bedelin depo edilmesi, TMK m.2’deki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmaz. Bu durumda mahkemece mahallinde keşif yapılarak taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri ile davacının ödediği bedelin sözleşme bedeline oranı belirlenmeli, bakiye bedel için süre verilmeli ve sonuca göre karar verilmelidir. Ayrıca depo edilen bedelin hükümde davalıya ödenmesine karar verilmemesi ve davacının edimlerini tam olarak yerine getirmediği gerekçesiyle lehine vekalet ücreti takdir edilmesi de hatalıdır.

İkinci temyiz aşamasında Daire, mahkemenin bozmaya uygun karar verdiğini, hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında isabetsizlik bulunmadığını tespit etmiştir. Taraf vekillerinin temyiz nedenleri (vekâlet ücreti, temerrüt faizi, bankanın harç muafiyeti) yeniden bozma gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Kararda satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği bir kez daha hatırlatılmıştır: TBK m.29’dan kaynaklanan, iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak sağlayan bir sözleşmedir. Vaat alacaklısı, edimin ifa edilmemesi halinde TMK m.716 uyarınca tescil davası açabilir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ise iştirak halinin çözülmesine kadar ifa olanağı bulunmamaktadır.

Bu karar, avukatlara önemli pratik ipuçları sunmaktadır. Satış vaadi sözleşmelerinde bakiye bedel hesaplamalarında rayiç değerin dikkate alınması, depo kararlarının dürüstlük kuralı çerçevesinde verilmesi ve vekalet ücretinin edimlerin ifa durumuyla doğrudan ilişkili olduğu unutulmamalıdır. Özellikle uzun yıllar sonra açılan davalarda bedel güncellemesi yapılırken tarafların menfaat dengesinin bozulmaması gerektiği vurgusu, denkleştirici adalet ilkesinin somut uygulamasıdır.

Daire, kararın onanmasına hükmetmiştir. Karar oybirliğiyle alınmıştır. Bu içtihat, benzer davalarda mahkemelerin bedel tespiti, depo ve vekalet ücreti konularında daha titiz inceleme yapmasını sağlayacaktır. Avukatların, bilirkişi raporlarına itirazlarını bu çerçevede şekillendirmeleri, müvekkillerinin menfaatlerini daha etkin korumalarına olanak tanıyacaktır.

Sonuç olarak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, satış vaadi sözleşmelerinde bedel ödenmesi ve depo edilmesinin dürüstlük ilkesiyle uyumlu olması gerektiğini, mahkemenin rayiç değer üzerinden inceleme yapmasının zorunlu olduğunu ve vekalet ücretinin edim ifa durumuna bağlı olduğunu netleştirmiştir. Bu yaklaşım, uygulamada istikrar sağlayacak niteliktedir.