Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Malik Olmayan Kişinin Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tazminat Sorumluluğu – 2022/3453 E., 2023/4195 K.

Satış vaadi sözleşmelerinde vaat borçlusunun sözleşme tarihinde tapuda malik olmaması durumunda sözleşmenin geçerliliği ve doğan sorumluluklar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2023 tarihli, 2022/3453 Esas ve 2023/4195 Karar sayılı ilamıyla önemli ölçüde aydınlatılmıştır.

Dava, 07.05.1990 tarihli noter satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı, İstanbul Kartal Samandıra’da bulunan 196 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerin tamamının davalıdan satın alındığını, bedelin ödendiğini, taşınmazı teslim alarak üzerine yapı inşa ettiğini ve halen kullandığı belirterek tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.

Davalı, davacının dayısı olduğunu, taşınmazın hiçbir zaman maliki olmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, zamanaşımına uğradığını ve bedelin ödenmediğini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi tapu iptali ve tescil talebini reddetmiş, tazminat talebini ise 288.675 TL olarak kabul etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinafı reddetmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kararında satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini detaylı şekilde açıklamıştır. TBK m.29’dan kaynaklanan, resmi şekil şartına tabi (TBK m.237, TMK m.706, Noterlik Kanunu m.89), iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme olduğu belirtilmiştir. Vaat alacaklısı, TMK m.716 uyarınca tescil davası açabilir.

Zamanaşımı konusunda ise TBK m.146 gereği 10 yıllık sürenin, ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işleyeceği, taşınmazın teslim edildiği hallerde zamanaşımı def’inin TMK m.2 kapsamında dinlenmeyeceği vurgulanmıştır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, sözleşmenin yapıldığı tarih değil, ifa olanağının doğduğu tarihtir.

Daire’nin en kritik tespiti şu olmuştur: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğine, vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte tapuda malik olmaması etkili değildir. Ancak dava tarihinde kayden malik değilse sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez. Somut olayda davalının ne sözleşme tarihinde ne de dava tarihinde malik olmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin reddinde usulsüzlük bulunmamaktadır.

Tazminat talebi yönünden ise BK m.96 (müspet zarar) hükümleri uygulanmıştır. Vaat edenin malik olması gerekmediği, sözleşmenin şekil bakımından geçerli olduğu ve tazminat talep hakkının bulunduğu belirtilmiştir. Bu nedenle bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği, dava tarihi itibarıyla TBK m.77 ve m.136 uyarınca rayiç değer üzerinden tazminata hükmedilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.

Daire, Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına hükmetmiştir. Karar oybirliğiyle alınmıştır.

Bu içtihat, avukatlar açısından son derece öğreticidir. Malik olmayan bir kişinin satış vaadinde bulunmasının sözleşmeyi geçersiz kılmadığını, ancak ifa olanağı bulunmadığında tescil yerine tazminat sorumluluğunun doğacağını netleştirmektedir. Özellikle eski tarihli sözleşmelerde malik sıfatının araştırılması, zamanaşımı ve ifa olanağı incelemelerinin titizlikle yapılması gerektiği ortaya çıkmıştır.

Uygulamada bu karar, satış vaadi sözleşmelerinin bir taahhüt işlemi olarak korunması ile mülkiyet devri yükümlülüğünün ifa olanağına bağlı olması arasındaki dengeyi somutlaştırmaktadır. Avukatların, müvekkillerine böyle durumlarda hem tescil hem de tazminat taleplerini birlikte (terditli) ileri sürmelerini önermeleri, olası hak kayıplarını önleyecektir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, malik olmayan kişinin satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini ve doğurduğu tazminat sorumluluğunu, dürüstlük kuralı ve rayiç değer ilkeleri çerçevesinde değerlendirmiştir. Bu yaklaşım, benzer uyuşmazlıklara ışık tutacak niteliktedir.