Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Tahliye Taahhütnamesinden Sonra Yenilenen Kira Sözleşmesi Taahhüdü Hükümsüz Kılar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararı, kira hukukunda tahliye taahhütnamelerinin hukuki niteliği ve sonraki kira sözleşmeleriyle etkileşimi bakımından önemli bir içtihat oluşturmaktadır. Karar, avukatlar ve hukuk profesyonelleri için özellikle tahliye davalarında savunma stratejilerinin belirlenmesi, usul kurallarının uygulanması ve kanun yararına temyiz mekanizmasının işleyişi açısından kritik mesleki değer taşımaktadır.

Olayın Özeti ve İlk Derece Mahkemesi Kararı

Dava, kiraya veren tarafından kiracının 23.11.2022 tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi talebiyle açılmıştır. Taraflar arasında 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiracı, tahliye taahhütnamesinin baskı, tehdit ve hile ile imzalandığını, iradesinin fesada uğratıldığını ve kira sözleşmesinde tahrifat yapıldığını savunmuştur. İlk Derece Sulh Hukuk Mahkemesi, Adli Tıp Kurumu raporuyla imzanın kiracıya ait olduğunun tespit edilmesi gerekçesiyle davayı kabul ederek itirazın iptaline ve tahliyeye karar vermiştir.

Ancak Adalet Bakanlığı, kararın kanun yararına temyizini talep etmiştir. Bakanlık, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11.09.2024 başlangıç tarihli noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını, davacı tarafın da bunu inkâr etmediğini ve tarafların anlaştığını belirterek davanın konusuz kaldığını vurgulamıştır. İlk derece mahkemesinin, bu yeni sözleşmenin tahliye taahhüdünü hükümsüz kılıp kılmadığını değerlendirmeksizin hüküm kurmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi ve Hukuki Gerekçesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1 maddesi kapsamında tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine itirazın iptali talebine ilişkin olduğunu tespit etmiştir. Madde, kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı yazılı olarak belli bir tarihte tahliye taahhüdünde bulunması halinde, kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenlemektedir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için dört temel şart aranmaktadır: (i) yazılı şekilde yapılması, (ii) kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, (iii) tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve (iv) taahhüdün kiralananın tesliminden makul bir süre sonra verilmesi.

Somut olayda Yargıtay, tahliye taahhüdünden sonra tarafların 11.09.2024 tarihli noter onaylı yeni kira sözleşmesi imzaladığını, davacının bunu kabul ettiğini ve 22.10.2024 tarihli dilekçeyle davanın konusuz kaldığını bildirdiğini vurgulamıştır. Daire’ye göre, yeni kira sözleşmesi ile kira ilişkisinin yenilenmesi, önceki tahliye taahhüdünün hukuki etkisini ortadan kaldırmaktadır. Zira yeni sözleşme, tarafların iradeleriyle mevcut kira ilişkisini devam ettirdiklerini ve tahliye taahhüdünden vazgeçtiklerini göstermektedir.

İlk derece mahkemesinin bu hususu değerlendirmemesi, usul ve esasa aykırılık teşkil etmektedir. Yargıtay, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz talebini kabul ederek, kararın sonuca etkili olmamak üzere HMK 363/2 uyarınca kanun yararına bozulmasına oy birliğiyle karar vermiştir. Karar, Adalet Bakanlığına ve dosyaya gönderilmiştir.

Kararın Avukatlar Açısından Mesleki Değeri ve Pratik Sonuçları

Bu içtihat, kira hukuku uygulamalarında önemli bir prensip ortaya koymaktadır: Tahliye taahhütnamesinden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması halinde, önceki taahhüt hükümsüz hale gelmekte ve buna dayalı tahliye talepleri reddedilmelidir. Avukatlar, kiracı vekili olarak bu argümanı güçlü bir şekilde ileri sürebileceklerdir. Özellikle noter onaylı yeni sözleşmenin varlığı, tahliye taahhüdünün yenilenen kira ilişkisi karşısında geçersiz sayılması için yeterli delil niteliğindedir.

Karar aynı zamanda kanun yararına temyiz kurumunun etkili kullanımına da örnek teşkil etmektedir. Adalet Bakanlığı’nın müdahalesi, usul kurallarına aykırılıkların düzeltilmesi ve hukukun üstünlüğünün sağlanması bakımından kritik rol oynamıştır. Hukuk profesyonelleri, benzer davalarda ilk derece mahkemelerinin yeni sözleşme ve irade yenilemesi unsurlarını atlamaması gerektiğini, aksi halde kararların bozma riski taşıdığını göz önünde bulundurmalıdır.

Ayrıca karar, TBK m. 352’nin yorumunda “makul süre” ve “yazılılık” şartlarının ötesinde, tarafların sonraki davranışlarının (özellikle yeni sözleşme imzalamalarının) tahliye taahhüdünün akıbetini doğrudan etkilediğini vurgulamaktadır. Bu yaklaşım, kira ilişkilerinde irade özerkliğine ve sözleşme serbestisine verilen önemi yansıtmaktadır.

Sonuç ve Öneriler

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, tahliye taahhütnamelerinin mutlak ve değişmez olmadığını, tarafların sonraki irade beyanlarıyla bu taahhütlerin hükümsüz kılınabileceğini açıkça ortaya koymuştur. Avukatlar, müvekkillerine danışmanlık verirken yeni kira sözleşmesi imzalanması durumunda tahliye riskinin büyük ölçüde ortadan kalktığını vurgulamalıdır. Benzer uyuşmazlıklarda delil toplama stratejisi, yeni sözleşmenin varlığını ve içeriğini ön plana çıkarmalıdır.

Karar, aynı zamanda sulh hukuk mahkemelerinin kararlarında tüm hukuki ihtimalleri (özellikle sonradan oluşan olguları) değerlendirme yükümlülüğünü hatırlatmaktadır. Bu içtihat, kira hukuku literatürüne önemli bir katkı sunmakta ve uygulamada istikrar yaratmaktadır. (Toplam kelime sayısı: 728)