Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı Kararı: Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme ve Arsa Payı Uyuşmazlıkları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 Esas, 2023/1448 Karar sayılı ilamı, kentsel dönüşüm projelerinde bağımsız bölüm malikleri arasında oluşan metrekare farklarının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre giderilmesini detaylı biçimde ele almaktadır. Karar, dava ıslahı, zamanaşımı, yargılama giderleri ve vekalet ücreti gibi usul meselelerini de kapsamlı şekilde değerlendirmiştir.

Olay, Bakırköy’de riskli yapı statüsündeki binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması ve yeniden inşa edilmesi sürecinde başlamıştır. Davacılar, yeni projede dairelerinin metrekarelerinin küçüldüğünü, bazı davalıların dairelerinin ise büyüdüğünü ileri sürerek arsa paylarına müdahalenin önlenmesini, projenin iptalini ve tazminat talebinde bulunmuştur. Dava, 2013 yılında açılmış, 2020 yılında ıslah edilerek alacak davasına dönüştürülmüştür. İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

Yargıtay, uyuşmazlığı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77 ve devamı hükümleri çerçevesinde incelemiştir. Sebepsiz zenginleşme, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşmeyi ifade eder. Somut olayda, yeni binada bazı dairelerin metrekare artışı, diğerlerinin ise azalması nedeniyle orantısız bir zenginleşme meydana gelmiştir. Daire, inşaat sözleşmesinin davacılar tarafından zımnen benimsendiğini, ancak bunun dava açılmasına engel teşkil etmediğini belirtmiştir.

Kararda, davanın tamamen ıslah edildiği, ıslahın zamanaşımını kesmediği, ancak ilk dava tarihinin esas alınacağı vurgulanmıştır. Zamanaşımı süresi, zenginleşmenin öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl olarak uygulanmıştır. Bilirkişi raporu, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bulunmuştur. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinde, ihtiyari dava arkadaşlığı nedeniyle her davacı lehine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği, ancak giderlerden müteselsil sorumluluk kararı verilebileceği belirtilmiştir.

Daire, bazı davalıların dairelerinde küçülme olduğu için davanın reddine karar verilmesini, diğer davalılar yönünden ise tazminata hükmedilmesini onamıştır. İmar mevzuatına aykırılık iddialarının, imar affı kapsamında hak doğurmayacağını da vurgulamıştır.

Bu karar, kentsel dönüşüm hukukuyla uğraşan avukatlar için kritik öneme sahiptir. Dönüşüm sözleşmelerinde metrekare taahhütlerinin net biçimde düzenlenmesi, olası uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesinin önemini ve ıslah kurumunun usul etkilerini ortaya koymaktadır. Avukatlar, müvekkillerine proje aşamasında haklarını korumaları için danışmanlık vermeli, sebepsiz zenginleşme taleplerinde delil toplama stratejisi geliştirmelidir.

Sonuç olarak, Yargıtay’ın bu emsal kararı, kentsel dönüşümde hakkaniyet ilkesini korumakta, maliklerin eşit muamele görmesini sağlamakta ve usul kurallarının titiz uygulanmasını vurgulamaktadır. (Yaklaşık 720 kelime)