Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6283 E., 2019/2753 K. Sayılı Kararında Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü Koşulları

Sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biri olan ahde vefa (pacta sunt servanda), sözleşmenin yapıldığı andaki koşullarla aynen uygulanmasını gerektirir. Ancak Türk hukukunda bu ilke, Medeni Kanun’un 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ve TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kurumu ile sınırlandırılmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6283 Esas, 2019/2753 Karar sayılı ilamı, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler dengesinin bozulması halinde uyarlama davasının nasıl görülmesi gerektiğini somutlaştırmaktadır.

Olayda, 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli işyeri kira sözleşmesinin kiraya verenleri, aradan geçen sürede kira bedelinin ekonomik koşullar karşısında rayice göre düşük kaldığını ileri sürerek, 15.05.2015 tarihinden itibaren aylık net 7.500 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı kiracı, uyarlamayı gerektirecek olağanüstü bir durumun bulunmadığını savunmuştur. Sulh Hukuk Mahkemesi, talebi kira bedelinin tespiti davası olarak nitelendirerek bilirkişi raporu ve hak nesafet indirimiyle aylık net 6.000 TL olarak tespit kararı vermiştir.

Daire, kararın bozulması gerektiğini belirtirken öncelikle sözleşmeye bağlılık ilkesini ve bunun istisnalarını detaylı biçimde açıklamıştır. Clausula rebus sic stantibus ve işlem temelinin çökmesi kuramlarının Türk hukukunda uzun süredir kabul edildiğini, TBK m.138’in bu kuramları kanunlaştırdığını vurgulamıştır. Uyarlama için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerektiği belirtilmiştir: (1) Sözleşme sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, (2) durumun borçludan kaynaklanmaması, (3) edimler dengesinin dürüstlük kurallarına aykırı derecede bozulması, (4) borcun henüz ifa edilmemiş veya hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması.

Somut olayda sözleşmenin 15 yıl süreli ve uzun süreli olduğu, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulduğu ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale geldiği kabul edilmiştir. Bu nedenle her zaman uyarlama davası açılabileceği belirtilmiştir. Mahkemenin yapması gereken, TBK m.138 koşullarını tek tek incelemek, üç kişilik uzman bilirkişi kurulundan rapor almak, kiralananın niteliği, konumu, emsal kiralar, imar değişiklikleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki dalgalanmalar, ekonomik kriz ve doğal afet gibi unsurları değerlendirmektir.

Daire, ilk derece mahkemesinin yanılgılı değerlendirme yaparak davayı kira bedelinin tespiti davası gibi görerek karar verdiğini, oysa talebin uyarlama niteliğinde olduğunu tespit etmiştir. Bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermiştir. Karar, aynı zamanda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/687 E., 2022/1259 K. sayılı kararı için emsal teşkil etmiştir.

Avukatlar açısından kararın en önemli mesajı, dava dilekçesindeki vakıa ve hukuki gerekçenin dava türünü belirlediği ve nitelendirme hatasının bozma nedeni olduğudur. Uzun süreli kira sözleşmelerinde rayiç bedel farkı tek başına uyarlama nedeni sayılmaz; TBK m.138’deki dört koşulun somut olayda gerçekleştiği ispat edilmelidir. Bilirkişi raporunda olağanüstü hal unsurlarının (ekonomik kriz, imar değişiklikleri, döviz dalgalanmaları) detaylı irdelenmesi talep edilmelidir.

Müdafiler, hem davacı hem davalı vekilliğinde sözleşmenin süresini, kira artış maddelerini, tarafların amacını ve edimler dengesindeki bozulmanın derecesini titizlikle değerlendirmelidir. Uyarlama davasında hükmün ileriye etkili olacağı, geçmiş dönem için talep edilemeyeceği unutulmamalıdır. Karar, aynı zamanda 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca tacir kiracılar bakımından 2012-2020 döneminde yalnızca uyarlama davası açılabileceğini hatırlatmaktadır.

Sonuç olarak bu içtihat, sözleşme hukukunda dürüstlük kuralının ve aşırı ifa güçlüğü kurumunun pratikte nasıl uygulanacağını göstermektedir. Avukatlar, bu kararı referans alarak kira uyuşmazlıklarında daha isabetli dava stratejileri geliştirebilir, usulî hatalardan kaynaklı hak kayıplarını önleyebilir. Karar, aynı zamanda yargılamada ekonomik gerçeklerle hukuki güvenlik arasındaki dengeyi koruma açısından da önemli bir kilometre taşıdır.

(Toplam kelime sayısı: 642)