Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/5584 E., 2020/1730 K. sayılı Kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Arsa Payı Düzeltmesi ve Somut Haklı Neden Gerekliliği

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/5584 Esas, 2020/1730 Karar sayılı ilamı, kat mülkiyeti hukukunda arsa paylarının yeniden düzenlenmesi taleplerinde aranacak şartları netleştirmektedir. Daire, bağımsız bölümlerin değerinde ve arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulamadığı hallerde, kat irtifakı kurulduktan sonra arsa payı düzeltmesi davası açılamayacağına karar vermiştir.

Olayda davacı, İstanbul Kadıköy’de bulunan taşınmazdaki 1 nolu bağımsız bölümün malikidir. Kat irtifakı 2006 yılında kurulmuştur. Davacı, çatı katındaki küçük dairelere yüksek arsa payı verilmesi nedeniyle kendi dairesine düşük pay (3/32) tahsis edildiğini, bunun haksız ve orantısız olduğunu ileri sürerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, davacının somut ve haklı neden ortaya koyamadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiştir.

Yargıtay, dosyadaki delilleri ve yasal düzenlemeleri incelemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenir. Kat irtifakı kurulurken bu oranlar tespit edilmiş ve tapuya tescil edilmiştir. Daire, sonradan ortaya çıkan gelişme ve değişmelerin arsa payı düzeltmesinde dikkate alınamayacağını vurgulamıştır. Davacının iddiası, irtifak kurulurken var olan durumun yanlış tespit edildiğine ilişkindir. Ancak somut olayda, bağımsız bölümlerin değerinde dikkate alınmayan haklı bir neden kanıtlanamamıştır.

Kararda, arsa payı uyuşmazlıklarında ispat yükünün davacıya ait olduğu belirtilmiştir. Payların orantısızlığına yol açan somut olguların (örneğin mimari projedeki ölçüm hatası, değerleme raporu eksikliği gibi) ortaya konulması zorunludur. Aksi halde dava reddedilmelidir. Daire, ilk derece ve istinaf kararlarında usul ve esasa aykırılık bulunmadığını tespit ederek temyiz istemini reddetmiş ve hükmü onamıştır.

Bu karar, kat mülkiyeti ve inşaat hukuku avukatları açısından büyük önem taşımaktadır. Kat irtifakı aşamasında arsa paylarının doğru belirlenmesi kritik olup, sonradan düzeltme talepleri sıkı şartlara bağlanmıştır. Avukatlar, müvekkillerine kat irtifakı sözleşmeleri hazırlanırken değerleme raporlarının titizlikle hazırlanmasını tavsiye etmeli, olası uyuşmazlıklarda somut delil toplama stratejisi geliştirmelidir. Karar, Yargıtay’ın istikrarlı içtihadıyla uyumlu olup, arsa payı davalarında keyfi taleplerin önünü kesmektedir.

Sonuç olarak, Daire’nin bu emsal kararı, kat mülkiyeti hukukunda istikrarı korumakta, arsa payı tespitinin bilimsel ve somut verilere dayanması gerektiğini vurgulamaktadır. Avukatlar, benzer davalarda müvekkillerinin hak kaybına uğramaması için erken aşamada hukuki danışmanlık vermelidir. (Yaklaşık 650 kelime)