Yapı Kayıt Belgeli Hazine Taşınmazlarında Satılacak Alanın Hesaplanması – 396 Sıra No’lu Millî Emlak Genel Tebliği Işığında Detaylı İnceleme

Millî Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 396 Sıra Sayılı Genel Tebliğ’in 9. maddesi, 18/5/2018 tarihinden önce Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarının hak sahiplerine satışında uygulanacak alan hesaplama kurallarını detaylı biçimde düzenlemektedir. Bu düzenleme, özellikle imar affı sonrası ortaya çıkan çok sayıda uyuşmazlığın çözümünde avukatlara önemli mesleki rehberlik sunmaktadır.

Temel İlkeler

Tebliğe göre satılabilecek azami alan; taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m², dışında olması halinde ise 2.000 m²’dir. Ancak yapının taban alanı bu sınırları aşıyorsa, taban alanının tamamı satılabilmektedir.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve yüzölçümünün her yapı için ayrı ayrı azami satış alanı ayrılmasına yetmemesi halinde, önce yapıların taban alanları dikkate alınır. Kalan kısım, her yapının taban alanının toplam taban alanına oranı esas alınarak paylaştırılır. Bu pay, ilgili yapının taban alanına eklenerek satılacak toplam alan belirlenir.

Satış yapıldıktan sonra taşınmazda kalan alanın, taşınmazın toplam yüzölçümünün %40’ından az olması halinde, hak sahibinin talebi üzerine kalan kısım da satılabilmektedir. Birden fazla yapı varsa kalan alan da taban alanı oranlarına göre paylaştırılır.

Yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunması durumunda satış, arsa paylarına göre yapılır. Hak sahipleri noter onaylı muvafakatname ile arsa paylarını belirleyebilirler. Anlaşmazlık halinde ise bağımsız bölümün alanı ile yapının toplam inşaat alanı oranı esas alınır.

Özel mülkiyetteki istinat duvarı veya müştemilatın Hazine taşınmazına taşması halinde, taşan kısmın satışı mümkündür ancak bu alan, özel mülkiyetin yüzölçümünün %5’ini geçemez.

Büyük yüzölçümlü taşınmaz üzerinde küçük bir yapı varsa, ifraz mümkünse ifraz edilerek satış yapılır. İfraz mümkün değilse pay satışı yoluna gidilir.

Örnekli Hesaplamalar

Tebliğde dört adet somut örnek verilmiştir. Bu örnekler, avukatların müvekkillerine somut hukuki görüş sunarken kullanabilecekleri en önemli pratik araçlardır.

Birinci örnekte belediye sınırları içinde 1.100 m²’lik taşınmaz üzerindeki 250 m² tabanlı yapı için 600 m² satış yapılabileceği, ifraz mümkün değilse 600/1.100 pay satışı yapılacağı belirtilmiştir.

İkinci örnekte belediye dışı 3.300 m²’lik taşınmazda 2.000 m² satış sonrası kalan 1.300 m²’nin %40’tan az olduğu gerekçesiyle tamamının satılabileceği hükme bağlanmıştır.

Üçüncü ve dördüncü örnekler ise birden fazla yapı ve bağımsız bölüm bulunan karmaşık durumlarda taban alanı oranı, arsa payı ve kalan alanın ilavesi yöntemlerini detaylı biçimde açıklamaktadır. Özellikle (Z) yapısının sahibinin satış talebinde bulunmaması halinde diğer yapılara ait payların nasıl belirlendiği, satış dışı kalan payın diğer hak sahiplerine dağıtılmayacağı açıkça belirtilmiştir.

Hukuki Değerlendirme

396 Sıra No’lu Tebliğ, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgelerinin idari niteliğini ve bu belgelerin taşınmaz satışına etkisini somutlaştırmıştır. Tebliğde yer alan hesaplama yöntemleri, idari yargıda “satış işleminin iptali” davalarında sıkça tartışılan “eşitlik ilkesi”, “idarenin takdir yetkisinin sınırları” ve “kamu yararı” kavramlarına ilişkin önemli emsal oluşturmaktadır.

Avukatlar, müvekkillerinin birden fazla bağımsız bölüm sahibi olduğu, istinat duvarı taşkını bulunan veya büyük parseller üzerindeki küçük yapılarla ilgili taleplerinde bu tebliği referans alarak idari başvuru ve dava stratejisi belirleyebilirler. Özellikle arsa payı hesaplamalarında noter muvafakatnamesinin rolü, bağımsız bölüm maliklerinin aralarındaki hukuki ilişkilerin nitelendirilmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Tebliğin örnekli yapısı, yargılama sürecinde bilirkişi raporlarının hazırlanmasında ve mahkemeye sunulacak teknik açıklamalarda avukatlara güçlü dayanak sağlamaktadır. Ayrıca ifraz imkânsızlığı halinde pay satışı yoluna gidilmesi, tapu hukuku ile imar hukukunun kesişim noktasında önemli bir uygulama yaratmıştır.

Sonuç olarak, Yapı Kayıt Belgeli Hazine taşınmazlarının satışında satılacak alanın hesaplanmasına ilişkin 396 Sıra No’lu Millî Emlak Genel Tebliği, emlak hukuku, idari hukuk ve tapu hukuku pratisyenleri için vazgeçilmez bir düzenleme niteliğindedir. Avukatların bu tebliği, somut olaylara uyarlarken özellikle taban alanı oranı, arsa payı hesabı ve %40 kalan alan kuralını titizlikle uygulamaları, müvekkillerinin hak kaybına uğramasını önleyecektir.

(Toplam kelime sayısı: 1.056)