Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davalarında Güncel Yargıtay İçtihatları ve Savunma Yöntemleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m. 29 ve m. 237 uyarınca noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan, mülkiyet devri borcu doğuran ancak henüz devir gerçekleştirmeyen bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin tapuya şerhi, TMK m. 1009 gereği kişisel hakkı ayni etkiye yaklaştırmakta ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini artırmaktadır.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları ve Şekil

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda tarafların iradelerinin, taşınmazın tapu bilgilerinin ve bedelin açıkça belirtilmesi zorunludur. Resmi şekle uyulmaması halinde sözleşme kesin hükümsüzdür. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda üçüncü kişilere yapılan satış vaadinin ifa imkânı bulunmazken, ortaklar arasında yapılan vaadlerde ifa mümkündür.

Tapuya şerh edilen sözleşmeler 5 yıl süreyle korunur. Bu süre içinde satış gerçekleşmezse şerh re’sen terkin edilir. Şerh lehtarı her zaman terkin talep edebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Koşulları

Dava, kişisel hakka dayalı ayni taleptir. Kabulü için:

• Resmi şekle uygun geçerli satış vaadi sözleşmesi,
• Davacının edimini ifa etmesi veya ifaya hazır olması,
• Davalının tapuda satıştan kaçınması,
• Taşınmazın aynen mevcut olması şarttır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Zamanaşımı süresi kural olarak 10 yıldır (TBK m. 146).

Yargıtay’ın Güncel İçtihatları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 03.10.2023 tarihli, 2023/3397 E., 2023/4216 K. sayılı kararında, taşınmazın alıcıya teslim edildiği veya zilyetliğinin devredildiği durumlarda zamanaşımı def’inin TMK m. 2 gereği dinlenmeyeceğini belirtmiştir. Aynı dairenin 2023/3397 E., 2023/4216 K. sayılı kararında ödememe def’i halinde mahkemenin bakiye bedeli güncelleyerek depo kararı vermesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

Elbirliği mülkiyeti konusunda 2025 tarihli 2025/2225 E., 2025/3309 K. sayılı kararda, ortaklar arasında yapılan satış vaadinin ifa imkânının bulunduğu, üçüncü kişilere yapılan vaadin ise ortaklık tasfiyesine bağlı olduğu vurgulanmıştır.

Muris muvazaası savunmasında ise aynı karar, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı satış vaadi sözleşmelerinin iptal edilebileceğini ifade etmiştir.

Sık Karşılaşılan Savunmalar ve Değerlendirmeleri

1. Şekil Geçersizliği: Adi yazılı sözleşmeler hükümsüzdür. Ancak uzun yıllar nizasız kullanım, inşaat yapılması veya bedelin ödenmesi halinde dürüstlük kuralı gereği bu savunma dinlenmez.

2. Zamanaşımı: 10 yıllık süre ifa kabiliyetinin doğduğu tarihten işlemeye başlar. Zilyetlik varsa savunma reddedilir.

3. Ödememe Def’i: TBK m. 97 uyarınca bedel ödenmemişse tescil istenemez. Mahkeme depo kararı vererek davacıya imkan tanır.

4. İfa İmkânsızlığı: Kamulaştırma, imar engeli veya elbirliği devamı halinde dava reddedilir; tazminat talebi değerlendirilir.

5. Üçüncü Kişiye Devir: Tapuya güven ilkesi (TMK m. 1023) geçerlidir. Şerh varsa üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz.

6. İrade Bozukluğu ve Gabin: 1 yıl/5 yıl hak düşürücü süreler içinde ileri sürülebilir.

7. Muvazaa: Özellikle aile içi işlemlerde en güçlü savunma aracıdır.

Avukatlar İçin Pratik Tavsiyeler

Tapu iptali ve tescil davaları, delil toplama ve strateji açısından yüksek uzmanlık gerektirir. Avukatlar, sözleşmenin resmi şekle uygunluğunu baştan kontrol etmeli, zilyetlik delillerini güçlendirmeli ve terditli tazminat talebinde bulunmalıdır. Savunma aşamasında ise muris muvazaası, ifa imkânsızlığı ve zamanaşımı def’lerini somut delillerle desteklemek kritik önem taşır.

Yargıtay’ın son kararları, dürüstlük kuralı ve edim dengesinin korunması yönünde güçlü bir eğilim göstermektedir. Bu içtihatlar, taşınmaz hukuku uygulamasında istikrar sağlamakta ve avukatlara güvenilir referanslar sunmaktadır.

Sonuç olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, şekil şartından zamanaşımına, ifa imkânsızlığından muvazaaya kadar birçok hukuki sorunu bir arada barındıran kompleks uyuşmazlıklardır. Hukuk profesyonelleri, Yargıtay’ın güncel kararlarını yakından takip ederek müvekkillerine en etkin hukuki hizmeti sunmalıdır. (Toplam 856 kelime)