Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde 1 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe giren değişikliklerin hukuki analizi

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişiklikleri, imar hukuku uygulamalarında köklü yenilikler içermektedir. Yönetmeliğin 4, 5, 22, 34, 54 ve 59 uncu maddelerinde yapılan değişiklikler ile eklenen geçici maddeler, hem planlama disiplinini güçlendirmekte hem de mevcut yapı stokunun güncel ihtiyaçlara uyarlanmasına imkân tanımaktadır. Bu değişiklikler, avukatlar ve hukuk profesyonelleri açısından imar davalarında delil değerlendirmesi, kazanılmış hak iddiaları, esaslı tadilat kavramı ve idari takdir yetkisinin sınırları bakımından önemli sonuçlar doğuracaktır.

İlk olarak, Yönetmeliğin 4 üncü maddesine eklenen "süs havuzu" tanımı, uygulamada uzun süredir yaşanan belirsizliği gidermektedir. Süs havuzu; suyun farklı formlarda hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan, proje müellifi tarafından tasarlanan ve idarece uygun görülen havuz olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, ruhsat inceleme süreçlerinde yalnızca isim değil, somut kriterlerin varlığının aranmasını zorunlu kılmaktadır. Denetim aşamasında, projede süs havuzu olarak gösterilen alanın fiilen yüzme havuzu olarak kullanılıp kullanılmadığı, merdiven, platform gibi unsurlar dikkate alınarak tespit edilmelidir. Bu husus, yapı tatil tutanaklarının hukuki geçerliliği ve idari para cezası uygulamaları bakımından kritik önem taşımaktadır.

Yönetmeliğin 5 inci maddesinin altıncı fıkrasında yapılan düzenleme ile ayrık ve blok nizam parsellerde TAKS'ın %40'ı geçemeyeceği kuralı netleştirilmiştir. KAKS belirlenmeyen parsellerde, yapı yaklaşma mesafelerine göre oluşabilecek taban alanı ile kat adedinin çarpımı sonucu bulunan değer içinde kalınması ve TAKS'ın %60'ı aşmaması şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, yatay mimariyi teşvik eden önceki yaklaşımın sınırlarını çizmekte, çekme mesafelerinin elverdiği ölçüde taban alanı kullanımına izin vermektedir. Avukatlar, imar planı iptal davalarında bu hükmün yorumu ve yapı yaklaşma mesafelerinin mutlak mı yoksa nispi mi olduğu tartışmalarında bu düzenlemeyi referans almalıdır.

5 inci maddenin sekizinci fıkrasındaki değişiklik, pergola, süs havuzu, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları gibi unsurların emsal dışı bırakılmasına ilişkin önemli bir genişleme getirmektedir. Bahçe alanının %20'sini aşmayan pergola ve süs havuzları ile istinat duvarlarının emsal hesabına dâhil edilmemesi, özellikle eğimli arazilerde yapılaşma hakkını artırıcı etki yaratacaktır. Ancak bu alanların %30'luk genel emsal dışı sınırını aştığı durumlarda, kullanım amacı ve gerçek ihtiyaçlar esas alınmalıdır. Aksi hâlde, emsal dışı alan hakkının tamamının kullanılması, ileride ortaya çıkabilecek zorunlu ihtiyaçları karşılamayı güçleştirebilir.

22 nci maddeye eklenen ikinci fıkra ile umumi binalarda çocuk oyun alanları, mescit, otopark ve ortak teras çatılar emsal dışı ortak alan olarak kabul edilmiştir. Bu düzenleme, ticari amaç taşımayan ortak kullanım alanlarının emsal hesabına dâhil edilmemesini sağlayarak, umumi bina projelerinin daha fonksiyonel tasarlanmasına imkân tanımaktadır. Ancak bu alanların %30'luk emsal dışı sınırını aşmaması gerektiği unutulmamalıdır.

Asansör zorunluluğunun kapsamının genişletilmesi (m.5/27 ve m.34/1,8), erişilebilirlik ilkesi bakımından önemli bir adımdır. Bodrum katlarda fiilen kullanılan alanların (otopark, depo, ortak kullanım) asansörle erişilebilir olması zorunlu hâle getirilmiştir. Yalnızca teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar bu zorunluluğun dışındadır. Bu değişiklik, özellikle yaşlı ve engelli bireylerin günlük yaşamını kolaylaştıracak, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak alan kullanım hakkını güçlendirecektir.

54 üncü maddede yapılan değişiklik ile yeniden ruhsatlandırma sürecinde uygulanacak mevzuat netleştirilmiştir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda, yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliği konularında güncel mevzuat uygulanırken, diğer hususlarda ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınacaktır. İki yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda ise yürürlükteki mevzuat uygulanacaktır. Bu düzenleme, kazanılmış hak ilkesi ile kamu güvenliği arasında denge kurmakta, avukatların ruhsat yenileme davalarında delil stratejilerini etkileyecektir.

59 uncu maddeye eklenen hüküm ile, bodrum hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda bina içine asansör veya kaldırma platformu yapılmasına imkân tanınmıştır. Fenni mesuliyet üstlenilmesi, idarenin izni ve uygunluk tespiti şarttır. Bu düzenleme, mevcut yapı stokunun erişilebilirliğinin artırılması bakımından önemli bir sosyal politika aracı niteliğindedir.

Geçici 3 üncü maddenin 10 uncu fıkrası, 03.07.2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış yapılarda esaslı tadilatlara ilişkin geçiş hükmü getirmektedir. Emsal, kullanım amacı, saçak seviyesi ve yaklaşma mesafelerinin ihlal edilmemesi, taşıyıcı sistemin etkilenmemesi ve güncel teknik standartlara uyulması şartıyla, ruhsat tarihindeki mevzuata göre işlem yapılabilecektir. Bu hüküm, idareye takdir yetkisi tanımakta, "sonuçlandırılabilir" ifadesiyle mutlak bir hak yaratmamaktadır.

Geçici 3 üncü maddenin 11 inci fıkrası, 01.07.2026 tarihinden önce ruhsat başvurusu yapılmış, noter onaylı sözleşme imzalanmış veya ihale kararı alınmış projeleri yeni asansör hükümlerinden istisna tutmaktadır. Bu geçiş hükmü, devam eden yatırımların hukuki güvenliğini korumaktadır.

Geçici 7 nci madde ile ofis ve büro olarak ruhsatlandırılmış yapıların konut kullanımına dönüştürülmesine, parsel genelinde konut oranının %60'ı geçmemesi ve 01.07.2027 tarihine kadar tadilat ruhsatının alınması şartıyla imkân tanınmıştır. Bu düzenleme, değişen ekonomik koşullar nedeniyle atıl kalan ofis stokunun konut ihtiyacına yönlendirilmesini amaçlamaktadır.

Sonuç olarak, 1 Temmuz 2026 değişiklikleri imar hukukunda hem planlama disiplinini güçlendiren hem de mevcut yapıların güncel ihtiyaçlara uyarlanmasını sağlayan dengeli bir yaklaşım ortaya koymaktadır. Avukatlar ve hukuk profesyonelleri, bu değişiklikleri imar planı iptali, ruhsat iptali, esaslı tadilat ve idari para cezası davalarında delil ve hukuki dayanak olarak kullanırken, idarenin takdir yetkisinin sınırlarını, kazanılmış hak ilkesi ile kamu yararı dengesini ve teknik standartların zorunluluğunu titizlikle değerlendirmelidir. Değişikliklerin uygulama birliğinin sağlanması, idarelerin ve mahkemelerin bu yeni hükümleri aynı yorumla uygulamasına bağlıdır. (Kelime sayısı: 912)