Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi: 7589 Sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile Getirilen Önemli Yenilikler

Türk Medeni Hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biri olan paylı ve elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi (ortaklığın giderilmesi), 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (12. Yargı Paketi) ile önemli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında yeni usuller, teminat yükümlülükleri ve caydırıcı yaptırımlar getirmiştir. Avukatlar açısından dava stratejisi, infaz aşaması ve müvekkil danışmanlığı bakımından kritik yenilikler içermektedir.

Mülkiyet Hakkının Anayasal Çerçevesi ve Paylaşma İstemi

Anayasa m. 35 ve AİHS Ek 1 No’lu Protokol m. 1 kapsamında korunan mülkiyet hakkı, birden fazla kişi arasında paylı (TMK m. 688 vd.) veya elbirliği (TMK m. 701 vd.) mülkiyeti şeklinde ortaya çıktığında yönetim, kullanım ve tasarruf uyuşmazlıkları kaçınılmaz hale gelmektedir. TMK m. 698’de düzenlenen paylaşma istemi, bozucu yenilik doğuran, zamanaşımına uğramayan ve tek taraflı irade ile kullanılabilen mutlak bir haktır. Kanun koyucu bu hakkı yalnızca 10 yıllık sözleşmesel sınırlama ve uygun olmayan zaman itirazı ile kısıtlamıştır.

Paylı mülkiyette paydaşların bağımsız tasarruf yetkisi varken, elbirliği mülkiyetinde (özellikle miras ortaklığında) oybirliği esastır. Yargıtay içtihatları, miras ortaklığında öncelikle TMK m. 644 uyarınca elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini veya doğrudan TMK m. 642 gereği mirasın paylaştırılması davasını önermektedir.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

1 Eylül 2023 itibarıyla 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk başvurusu, zamanaşımını durdurmakta ve hak düşürücü süreleri durdurmaktadır (6325 sayılı Kanun m. 16). Arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; aksi halde dava usulden reddedilecektir. Bu düzenleme, avukatların dava öncesi müzakere stratejilerini ve sulh sözleşmelerini yeniden tasarlamasını gerektirmektedir.

Görev, Yetki, Taraf Teşkili ve Yargılama Usulü

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetki, taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Birden fazla taşınmaz varsa birinin bulunduğu yer mahkemesi diğerleri için de yetkilidir.

Dava, çift taraflı niteliği nedeniyle tüm paydaş/mirasçıların taraf teşkil etmesi zorunludur. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) bu açıdan temel belgedir. Mahkeme, tüm mirasçıların tespit edilmesi için süre vermekte veya yetki belgesi düzenleyebilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Aynen taksim asıldır (TMK m. 699/1-2). Taşınmazın değerinde önemli azalma olmadan bölünebilmesi halinde taksime karar verilir. Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu emredici hükümleri, taksimi önemli ölçüde kısıtlamaktadır. Tarım arazilerinde asgari büyüklük şartı aranır; il/ilçe tarım müdürlüğünün olumlu görüşü alınamazsa satış yoluna gidilir. Kat mülkiyeti kurulması suretiyle taksim de mümkündür (634 sayılı Kanun m. 12).

Satış suretiyle giderilme (TMK m. 699/3), taksimin mümkün olmadığı hallerde uygulanır. Satış kural olarak aleni artırma ile yapılır. Ancak paydaşların oybirliğiyle taşınmazın sadece paydaşlar arasında satılmasına karar verilebilir.

7589 Sayılı Kanun ile Getirilen Yenilikler (İİK m. 114)

31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde köklü değişiklikler yapmıştır:

1. Mirasçılara Özel Bir Defalık %100 Muhammen Bedelli Artırma: Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişi payı bulunmayan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100’ü üzerinden yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur. Teklif %100’ü bulmazsa genel usule (ikinci artırmada %50) geçilir.

2. Paydaşların Teminat Muafiyetinin Kaldırılması: Eski uygulamada tartışmalı olan paydaş teminat muafiyeti tamamen kaldırılmıştır. Paydaşlar da üçüncü kişiler gibi teminat yatırmak zorundadır. Muafiyet yalnızca Hazine’ye tanınmıştır.

3. İhale Bedelini Yatırmama Yaptırımları: En yüksek teklifi verip bedeli süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaş ise teminatın tamamı diğer paydaşlara ödenir. Ayrıca teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası verilir ve 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilir. Bu düzenleme, kötü niyetli ihale kilitleme uygulamalarına karşı güçlü bir caydırıcılık getirmiştir.

Muhdesat Aidiyeti, Kıymet Takdiri ve e-Satış

Muhdesat (yapı, ağaç vb.) aidiyeti davaları, ortaklığın giderilmesi davasına bekletici mesele yapılır (HMK m. 165). Kıymet takdir raporu 7 gün içinde itiraza tabidir. Satışlar UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda yapılır. 2 yıl geçerli olan muhammen bedel süresi dolunca yeniden kıymet takdiri zorunludur.

Yargılama Giderleri, Harç, KDV ve Tahliye

Dava çift taraflı olduğundan yargılama giderleri ve maktu vekalet ücreti paylar oranında dağıtılır. İhale alıcısı nispi harç (binde 11,38), KDV (%1, %10 veya %20) ve tapu masraflarından sorumludur. İhale kesinleşince mülkiyet ihale anında geçer (İİK m. 134, TMK m. 705). Tahliye için İİK m. 135/2 uyarınca 15 günlük tahliye emri gönderilir; uyulmazsa cebri tahliye yapılır.

Sonuç ve Avukatlara Mesleki Değerlendirme

7589 sayılı Kanun, miras taşınmazlarının düşük bedelle el değiştirmesini önlemek, ihale sürecindeki kötü niyetli uygulamaları caydırmak ve usul ekonomisini sağlamak amacıyla önemli adımlar atmıştır. Özellikle %100 barajlı mirasçı artırması, teminat yükümlülüğü ve %5 idari para cezası, uygulamada köklü değişiklik yaratacaktır.

Avukatlar, dava dilekçelerinde arabuluculuk şartını titizlikle yerine getirmeli, miras ortaklıklarında taraf teşkilini eksiksiz sağlamalı, imar ve tarım mevzuatı engellerini önceden tespit etmeli ve infaz aşamasında yeni satış usullerini müvekkillerine detaylı açıklamalıdır. Bu değişiklikler, mülkiyet hakkının etkin korunması ile adil yargılanma hakkı arasında dengeli bir yaklaşım sunmaktadır.

(Toplam kelime: 1.156)