Parselasyon İşlemlerine İtiraz: Dava Süreci, Hukuka Aykırılık Sebepleri ve Avukatlar İçin Pratik Değerlendirme

Parselasyon işlemleri, imar planlarının uygulanmasında kritik rol oynayan idari düzenlemelerdir. İmar Kanunu'nun 18. maddesi temel dayanağını oluşturur. Bu işlem, belirli bir bölgedeki gayrimenkullerin maliklerinin rızası aranmaksızın birleştirilmesi, imar kesintilerinin yapılması ve yeniden dağıtılması suretiyle inşaata elverişli imar parselleri üretmeyi amaçlar. Belediye encümeni tarafından alınan karar, İmar Kanunu'nun 8. maddesi uyarınca 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu aşama, hukuki itiraz ve dava süreçlerinin başlangıç noktasını teşkil eder.

Askı süresi içinde idari itiraz yoluna başvurulabileceği gibi, askı süresi bittikten sonra 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açılması da mümkündür. Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, imar planının iptali için idari itirazın dava şartı olmadığıdır. Doğrudan dava yoluna gidilecekse, plan askıdan indirildikten sonra 60 günlük süre içinde hareket edilmelidir. Askı devam ederken dava açılamaz. Yazılı itiraz halinde ret kararının tebliğinden itibaren veya zımni ret süresi geçtikten sonra 60 gün içinde dava hakkı doğar.

Avukatlar açısından bu sürelerin titizlikle takip edilmesi, müvekkilin hak kaybına uğramasını önlemenin temel koşuludur. Özellikle büyükşehirlerde yoğun imar faaliyetleri nedeniyle parselasyon kararları sıkça gündeme gelmekte, bu da idari yargıda uzmanlaşmış avukatlar için önemli bir çalışma alanı yaratmaktadır.

Muhtemel Hukuka Aykırılık Sebepleri

Parselasyon, bir uygulama işlemi niteliğinde olduğundan, yalnızca 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan alanlarda ve plana uygun olarak yapılabilir. Danıştay 6. Dairesi'nin 2003/1709 E., 12.01.2004 tarihli kararı bu hususu netleştirmiştir. Planın iptali halinde, dayanağı olan parselasyon işlemi de hukuki geçerliliğini yitirir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) hesaplamalarında en sık rastlanan hukuka aykırılıklar arasında %45 oranının aşılması, parseller arasında eşitlik ilkesinin ihlali ve kesintilerin kanunda sayılan umumi hizmet alanları (yol, park, meydan, otopark, ibadet yeri, okul vb.) dışında kullanılması sayılabilir. İmar Kanunu m. 18'e göre DOP, bedelsiz olarak alınır ve tüm parsellerden eşit oranda kesilmelidir. Önceki bir imar uygulamasında veya rızaen terk/ifraz sırasında kesinti yapılmışsa, yeni uygulamada yalnızca kalan fark kadar (%45'i aşmayacak şekilde) DOP alınabilir. İdarenin özel mülkiyetine geçirmek üzere kesinti yapması ise açıkça hukuka aykırıdır.

Dağıtım ve tahsis ilkelerinin ihlali de önemli bir iptal sebebidir. Kanun, malike öncelikle kendi kök parselinin bulunduğu yerden veya yakınından imar parseli verilmesini emreder. Teknik zorunluluk olmadıkça kök parselden uzak, düşük değerli alanlardan tahsis yapılması, kamuya taşınmaz kazandırma amacıyla veya idare hisselerini birleştirme amacıyla parselasyon yapılması hukuka aykırıdır. Mümkün olduğunca müstakil parsel oluşturulmalı, teknik zorunluluk olmaksızın hisseli parseller üretilmemelidir. İşlem sonunda yapılaşmaya elverişsiz "artık parsel" yaratılması da kanunun amacına aykırıdır.

Şekil ve usul kurallarına uyulmaması da sık görülen bir sakatlıktır. Belediye sınırları içinde belediye encümeni, dışında ise il encümeni karar almalıdır. Yetkisiz organlarca alınan kararlar yok hükmündedir.

Avukatlar İçin Stratejik Değerlendirme

Parselasyon davalarında başarı, dosyanın teknik ve hukuki boyutunun birlikte ele alınmasına bağlıdır. İmar planına uygunluk, DOP hesabının matematiksel doğruluğu, tahsis adaletinin sağlanması ve usul kurallarına riayet gibi unsurlar tek tek incelenmelidir. Danıştay içtihatları, özellikle eşitlik ilkesi, orantılılık ve kamu yararı unsurlarını titizlikle denetlemektedir.

Uygulamada maliklerin en çok mağdur edildiği nokta, DOP kesintilerinin adil dağılımı ve tahsis yerinin seçimidir. Avukat, müvekkilinin kök parselini, önceki imar uygulamalarını ve emsal parselleri detaylı inceleyerek dava stratejisi oluşturmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi bu davaların neredeyse vazgeçilmez unsurlarıdır.

Sonuç olarak, parselasyon işlemleri hem idari hem de yargısal denetim açısından zengin bir hukuki tartışma alanı sunmaktadır. Avukatların bu süreçte süreleri kaçırmaması, hukuka aykırılık iddialarını somut delillerle desteklemesi ve Danıştay içtihatlarını yakından takip etmesi, müvekkil menfaatlerini en iyi şekilde korumanın anahtarıdır. Bu tür davalar, aynı zamanda imar hukuku pratiğini derinleştirmek isteyen meslektaşlar için önemli bir uzmanlaşma fırsatı barındırmaktadır.

Parselasyon işlemlerine karşı açılacak davalarda, idari itiraz ve iptal davası sürelerinin doğru hesaplanması, muhtemel hukuka aykırılıkların sistematik olarak tespit edilmesi ve dava dilekçelerinin bu unsurları kapsayacak şekilde hazırlanması, hukuki başarı şansını önemli ölçüde artıracaktır. Mesleki uygulamada bu konunun titizlikle ele alınması, hem bireysel hakların korunması hem de kamu imar düzeninin hukuka uygun işlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.