Kira Bedelinin Tespiti Davası mı, Sözleşmenin Uyarlanması Davası mı? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/687 E., 2022/1259 K. Sayılı Kararının Avukatlar Açısından Değerlendirilmesi

Son yıllarda enflasyonist ortam ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira uyuşmazlıkları yargı gündeminin en üst sıralarına yerleşmiştir. Bu uyuşmazlıklarda en sık karıştırılan iki dava türü, kira bedelinin tespiti davası ile sözleşmenin uyarlanması (aşırı ifa güçlüğü) davasıdır. Her ikisi de nihayetinde kira bedelinin ne olacağı sorusuna cevap arasa da, hukuki temelleri, uygulanacak koşullar, hükmün etkili olacağı tarih ve yargılama yöntemi bakımından kökten farklıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.10.2022 tarihli ve 2020/687 Esas, 2022/1259 Karar sayılı ilamı, bu iki dava arasındaki sınırı sistematik biçimde ortaya koymuştur. Karara konu olayda, 15 yıl süreli işyeri kira sözleşmesinin kiraya verenleri, kira bedelinin rayiç bedelin altında kaldığını ileri sürerek “günün ekonomik koşullarına göre” uyarlanmasını talep etmiştir. İlk derece mahkemesi talebi kira bedelinin tespiti davası olarak nitelendirmiş, bilirkişi raporu ve eski kiracı indirimi uygulayarak bedel tespit etmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bozma kararı vermiş, mahkemenin direnmesi üzerine dosya Hukuk Genel Kurulu’na gelmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, dava dilekçesindeki “rayice göre düşük kalma” ve “günün ekonomik koşullarına uyarlama” ifadelerinden hareketle talebin uyarlama davası niteliğinde olduğuna hükmetmiştir. Direnme kararını bozarken, hâkimin HMK m.33 uyarınca Türk hukukunu re’sen uygulayabileceğini ancak taleple bağlılık ilkesini aşamayacağını vurgulamıştır. Talebin nitelendirilmesinin yanlış yapılması, tek başına bozma sebebidir.

Kira bedelinin tespiti davası, 1963’te Anayasa Mahkemesi’nin 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerini iptal etmesi üzerine doğan kanun boşluğunun Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (1964 tarihli 2/4 ve 1979 tarihli 1979/1 E. 1979/3 K.) ile doldurulması sonucu gelişmiştir. Bugün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde kanuni dayanağını bulmuştur. Bu dava kamu düzenindendir; taraflar yöntemi kararlaştıramaz. Hâkim, TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bedel belirler. Hüküm bir kira yılına ilişkindir ve belirli süre koşulları yerine getirilirse yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.

Sözleşmenin uyarlanması davası ise pacta sunt servanda ilkesinin istisnası olan clausula rebus sic stantibus (beklenmeyen hal) kuramına dayanır. TBK m.138’de “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir. Dört koşulun birlikte gerçekleşmesi aranır: (1) Sözleşme sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, (2) durumun borçludan kaynaklanmaması, (3) edimler dengesinin dürüstlük kurallarına aykırı derecede bozulması, (4) borcun henüz ifa edilmemiş veya hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması. Uyarlama, dava tarihinden itibaren ileriye etkili olur; geçmiş dönem için istenemez. Uzun süreli sözleşmelerde gündeme gelir ve olağanüstü objektif olguların araştırılması esastır.

Hukuk Genel Kurulu, iki dava arasındaki farkları beş başlıkta toplamıştır: (1) Sözleşme süresi (uzun süreli uyarlama, bir yıllık tespit), (2) hükmün etkili olduğu tarih (ileriye etkili uyarlama, dönem başından itibaren tespit), (3) yargılama yöntemi (tespitte emsal ve rayiç esas, uyarlamada olağanüstü halin araştırılması), (4) yabancı para kaydı (tespitte TL, uyarlamada aynı cins döviz), (5) sözleşme kayıtlarının bağlayıcılığı (uyarlamada intibak kaydı dikkate alınır, tespitte kamu düzeni nedeniyle bağlayıcı değildir).

Kararın avukatlar için önemli pratik sonuçları vardır. Dava dilekçesinde vakıalar ve hukuki gerekçe net biçimde ifade edilmelidir. “Uyarlama” kelimesi kullanılmasa bile “günün ekonomik koşullarına göre” gibi ifadeler talebin niteliğini belirleyebilir. Yanlış nitelendirme, davanın reddi veya bozulması riskini doğurur. Özellikle 01.07.2012-01.07.2020 döneminde tacir kiracılar bakımından TBK m.344’ün uygulanmadığı, yalnızca uyarlama davası açılabildiği göz önünde bulundurulmalıdır.

Avukatlar, müvekkillerine dava açmadan önce sözleşmenin süresini, kira artış maddelerini, ekonomik değişimin niteliğini ve TBK m.138 koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini detaylı değerlendirmelidir. İhtiyati tedbir talepleri, ıslah ve terditli talep imkânları stratejik olarak kullanılmalıdır. Bilirkişi incelemesinde uyarlama davasında olağanüstü halin varlığı, imar değişiklikleri, ekonomik kriz etkileri gibi unsurların araştırılması talep edilmelidir.

Sonuç olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararı, kira uyuşmazlıklarında dava türünün doğru belirlenmesinin kritik önemini ortaya koymaktadır. Avukatlar, bu içtihadı referans alarak hem davacı hem davalı vekilliğinde daha etkin savunma yapabilir, usulî hatalardan kaynaklı hak kayıplarını önleyebilir. Karar, sözleşme hukukunun temel ilkeleri ile ekonomik gerçekler arasındaki dengeyi koruma açısından da önemli bir miletaştır.

(Toplam kelime sayısı: 856)