Kentsel Dönüşümde Müktesep (Kazanılmış) Hak Kavramı ve Somut Örneklerle Uygulaması

Kentsel dönüşüm hukuku, deprem gerçeğiyle yüzleşen ülkemizde avukatlar ve hukuk profesyonelleri için kritik bir çalışma alanı haline gelmiştir. Bu süreçte en çok tartışılan kavramlardan biri olan müktesep (kazanılmış) hak, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilen binaların yenilenmesinde maliklerin haklarını koruyan önemli bir hukuki araçtır.

Müktesep hak, genel olarak yürürlükteki mevzuatın tanıdığı hak ve menfaatlerin, sonradan yapılan mevzuat değişiklikleri veya idari işlemlerle geriye dönük olarak azaltılmaması veya ortadan kaldırılmaması ilkesine dayanır. İmar Hukuku özelinde bu kavram, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesinin birinci fıkrasında “Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır” hükmüyle düzenlenmiştir. Bu düzenleme, ruhsatlı bir binanın inşaatının belirli bir aşamaya gelmiş kısmının, sonradan yapılan imar planı değişikliklerinden veya mahkeme iptallerinden olumsuz etkilenmeyeceğini ifade eder.

Ancak kentsel dönüşüm uygulamalarında durum biraz daha karmaşıktır. Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binanın yıkımından sonra yeniden inşasında, kural olarak eski imar durumuna göre müktesep hak iddiası mümkün değildir. Çünkü 6306 sayılı Kanun’un amacı, riskli yapıların yenilenmesi yoluyla daha güvenli kentler oluşturmaktır. Bu nedenle yıkım sonrası yeni imar durumu devreye girer. Yıkımın Türk Medeni Kanunu m. 692 uyarınca maliklerin oybirliğiyle yapılması ile 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı kararı sonrası yapılması arasında bu açıdan bir fark bulunmamaktadır.

Bununla birlikte, özellikle İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Aralık 2020’de kabul ettiği “Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu” ile önemli bir adım atılmıştır. Bu plan notları, bina yapım tarihindeki imar haklarını koruyan düzenlemeler içermekte ve birçok ilçede meclis kararıyla yürürlüğe girmiştir. Plan notlarında tipik olarak şu hüküm yer almaktadır: Riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde, meri imar planından önce yapıldığı dönemdeki imar planına, ruhsat veya yapı kullanma izin belgesine göre belirlenen bodrum, çatı arası ve diğer katlardaki toplam inşaat alanı ile ruhsatındaki yol kotusunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılabilmesi imkanı tanınmaktadır. Bu düzenleme, zorunlu yangın merdiveni ve yangın güvenlik holü ilavesine de olanak vermektedir.

Müktesep hakkın uygulanabilmesi için iki temel koşul aranmaktadır. Birincisi, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş ve bu kararın kesinleşmiş olmasıdır. İkincisi ise, binanın 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre ruhsat ve/veya yapı kullanma iznine sahip olması ve meri planlara göre yapılaşma izni bulunan alanlarda yer almasıdır. Kaçak yapılaşma, ruhsat süresi dolmuş binalar veya imara aykırı kısımlar müktesep hak kapsamında korunmaz.

İmar Barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi’nin müktesep hak oluşturmadığı Yargıtay ve idari uygulamalarda kabul edilmektedir. Ancak, Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tadilat projesi alınması, belediye onayı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 ve m. 4 uyarınca tüm maliklerin oybirliğiyle arsa payı revizyonu ve tapuda terkin-tescil işlemleri yapılması halinde, kaçak kısım da yasal hale gelerek müktesep hakka konu olabilmektedir.

Müktesep hak, özellikle imar azalması yaşanan parsellerde büyük avantaj sağlar. Somut bir örnekle açıklamak gerekirse: İstanbul Kadıköy’de 1.000 m² arsa üzerinde, 1995 yılında ruhsat ve projesine uygun olarak inşa edilmiş, 300 m² taban alanı ve 10 katlı, toplam 20 daireli bir bina düşünelim. Güncel imar durumu TAKS 0,35, KAKS 2,07 ve maksimum 15 kat olarak belirlendiğinde, yıkım sonrası en fazla 350 m² taban alanı ve 2.070 m² inşaat alanı yapılabilecektir. Ancak ilgili plan notunda müktesep hak korunuyorsa, eski ruhsattaki 3.000 m² inşaat alanı (300 m² x 10 kat) korunur. Bu da yaklaşık 930 m²’lik net bir alan artışı anlamına gelmektedir. Ayrıca yangın merdiveni ve güvenlik holü ilavesiyle bu alan daha da artırılabilmektedir.

Arsa tapulu binalarda da aynı ilkeler geçerlidir. Türk Medeni Kanunu m. 718’e göre yapılar, arazinin mütemmim cüzü kabul edildiğinden, kat mülkiyeti kurulmamış arsa tapulu binalarda da müktesep hak uygulanır. Maliklerin fiili kullanımına bakılmaksızın, eski projedeki metrekareler yeni projede korunabilir.

Uygulamada müktesep hak ve parsel tevhit imkanlarının malikler tarafından yeterince bilinmemesi, bazı yüklenicilerin bu durumdan haksız yarar sağlamasına yol açmaktadır. Yüzde yerine daire/dükkan verilmesi şeklinde yapılan sözleşmelerde, müktesep haktan doğan ilave inşaat alanı avantajı genellikle yükleniciye kalmaktadır. Bu nedenle avukatların kentsel dönüşüm süreçlerine erken aşamada dahil olması, plan notlarının titizlikle incelenmesi, mimarlarla birlikte teknik ve hukuki değerlendirme yapılması hayati önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, müktesep hak kavramı İmar Kanunu m. 29 ve 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği ile birlikte plan notları aracılığıyla somutlaşan, malikler lehine önemli bir koruma mekanizmasıdır. Hukuk profesyonelleri olarak bu plan notlarını doğru yorumlamak, maliklerin hak kayıplarını önlemek ve adil sözleşme ilişkileri kurulmasını sağlamak mesleki sorumluluğumuzun bir parçasıdır. Özellikle İstanbul’daki ilave plan notlarının yaygınlaşmasıyla birlikte, bu alanda oluşacak yargı içtihatlarının yakından takip edilmesi gerekmektedir.

(Toplam kelime sayısı: 912)