Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Mimari Projenin Hukuki Etkisi: Yargıtay İçtihatları Işığında Değerlendirme

Kentsel dönüşüm projeleri, deprem riski taşıyan ülkemizde uzun yıllardır hem hukuki hem de toplumsal açıdan önemli bir gündem maddesi olmaya devam etmektedir. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra, maliklerin müteahhitlerle imzaladığı sözleşmelerde bağımsız bölüm dağılımı ve hak kayıplarının önlenmesi meselesi, avukatların sıkça karşılaştığı uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Bu bağlamda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 3. maddesi temel referans noktasıdır. Madde açıkça, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payı tahsisi ile kurulacağını hükme bağlamaktadır. Arsa payının değerle orantılı olmadığı durumlarda her malikin mahkemeye başvurarak düzeltme talep edebileceği de aynı maddede düzenlenmiştir. Ne var ki uygulamada, geçmiş dönemde arsa paylarının rastgele belirlendiği ve KMK m.3’e uygunluk taşımadığı sıkça görülmüştür. Günümüzde ise kentsel dönüşüme giren yapılarda mevcut (yanlış olsa dahi) arsa payları aynen korunmakta, müteahhitle yapılan paylaşım oranına göre oransal olarak azaltılmaktadır. Tapu müdürlükleri de kat irtifakı tesisinde bu sözleşme oranını tek ölçüt olarak kabul etmektedir.

Örneğin, bir malikin arsa payı 1/10 iken, müteahhitle imzalanan sözleşmede maliklere %50 pay verilmesi halinde yeni arsa payı 1/20’ye düşmektedir. Oysa KMK m.3 gereği, her kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde arsa paylarının bağımsız bölümün gerçek değeri (metrekare, cephe, şerefiye) esas alınarak yeniden hesaplanması zorunludur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2019/5584, K. 2020/1730 sayılı ve 09.06.2020 tarihli kararı da bu doğrultuda, arsa payı düzeltme davalarında kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerin esas alınması gerektiğini vurgulamaktadır.

Basit bir mantık yürütmek dahi konunun özünü ortaya koymaktadır: KMK m.3 uyarınca açılacak arsa payı düzeltme davasında, mahkeme resmi mimari projeyi temel alır. Zira arsa payının belirlenmesinde en kritik unsurlar; bağımsız bölümün metrekare alanı, cephe genişliği ve şerefiyesidir. Dolayısıyla arsa payı tek başına değil, mimari projenin somut verileriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin eski bağımsız bölümlerine denk gelen şerefiye, cephe veya metrekare alamamasının yarattığı mağduriyetler, yargı mercilerince “mülkiyet hakkının korunması” ve “paylaşımın adilliği” ilkeleri üzerinden denetlenmektedir. Yargı, çoğunluğun azınlık haklarını ihlal eden sözleşmelerde, hiçbir gerçekçi karşılığı olmayan arsa payı oranları yerine somut mimari projeyi esas almaktadır. Bu yaklaşım, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkıyla da uyumludur.

Önemli bir senaryo şudur: Eski projede 100 m² dairesi bulunan ve arsa payı 10/100 olan bir malikin, yeni projede dairesi 50 m²’ye düşse dahi arsa payı 9/100 olarak belirlenebilir. Hukuken böyle bir sözleşmenin önünde engel bulunmamakla birlikte, malikin taşınmaz değeri yarıya düşerken arsa payı yalnızca %10 azalmış görünür. Diğer malikler ise arsa payı düzeltme davası açarak, arsa paylarının mimari projeyle orantılı hale getirilmesini talep edebilirler.

Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları da mimari projenin belirleyiciliğini teyit etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2022/5267, K. 2023/1448 sayılı ve 16.05.2023 tarihli kararında, kentsel dönüşüm sonrası bağımsız bölümler arasında oluşan kullanım alanı (metrekare) farklarının sebepsiz zenginleşmeye yol açtığı, yeni projede bazı dairelerin alanlarının küçülürken diğerlerinin arttığının bilirkişi raporuyla tespit edildiği belirtilmiştir. Mahkeme, proje üzerinden ve yerinde inceleme sonucu emsal bedellerle hesaplanan tazminat kararını hukuka uygun bulmuştur. Benzer şekilde Yargıtay 3. HD., E. 2018/4855, K. 2019/8655 sayılı ve 04.11.2019 tarihli kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mülkiyet hakkının korunmasının temel amaç olduğunu vurgulamış, Anayasa m.35 ve AİHS Ek 1 No’lu Protokol m.1 çerçevesinde bağımsız bölümlerin konum, kat, büyüklük ve diğer özelliklerinin mümkün olduğunca muhafaza edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Aksi halde sebepsiz zenginleşme oluşacağı ifade edilmiştir. Bu kararlar, Anayasa Mahkemesi’nin 2018/1567 başvuru numaralı kararında ortaya konan ilkelerle de uyumludur.

Arsa payının önemini koruduğu istisnai durumlar da mevcuttur. Bunlardan ilki, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmenin imzalanmasına karar verilmesi oylamasında maliklerin arsa payı oranında oy hakkına sahip olmasıdır. İkincisi, sözleşmeye imza atmayan maliklerin arsa paylarının, bağımsız bölüm değeri üzerinden değil, arsa payı değeri üzerinden satılmasıdır. Üçüncüsü ise, arsa payının sözleşmedeki paylaşım oranından fazla veya mimari projeye uygun tesis edilmemesi halinde ayrıca tazminat veya arsa payı düzeltme davası açılabilmesidir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında avukatların öncelikle resmi mimari projeyi incelemeleri, KMK m.3 çerçevesinde arsa payı düzeltme davalarını değerlendirmeleri ve Yargıtay içtihatlarını referans almaları büyük önem taşımaktadır. Bu yaklaşım, hem maliklerin mülkiyet hakkını korur hem de adil bir paylaşımı mümkün kılar. Deprem gerçeğiyle yüzleştiğimiz ülkemizde, hukuki süreçlerin bilgi eksikliğiyle ilerlemesinin önüne geçmek, meslektaşlarımızın en önemli sorumluluklarından biridir.

(Makale yaklaşık 850 kelime olup, avukatlara pratik yol haritası sunmak amacıyla detaylı içtihat analizi ve kanuni maddeler korunarak yeniden kaleme alınmıştır.)