Hile ile Taşınmaz Satışının İptali ve Rayiç Bedel İadesi – Yargıtay 3. HD 2025/5682 E., 2026/2834 K.

Taşınmaz hukuku ve miras uyuşmazlıklarında hile iddiaları, avukatların en zorlandığı konulardan biridir. Özellikle yaşlı murislerin aile fertleri veya yakınları tarafından yanıltılarak taşınmazlarını düşük bedelle devretmeleri, son yıllarda sıkça görülen vakalardandır. T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/5682 Esas, 2026/2834 Karar sayılı ilamı, bu tür davalarda delil değerlendirmesi, hak düşürücü süre ve hilenin ispatı açısından önemli bir emsal teşkil etmektedir.

Olayın Seyri

Dava, murisin 5/8 hissesine sahip olduğu yazlık taşınmazın, 28.06.2018 tarihinde 100.000 TL bedelle davalıya satıldığını, ancak murisin bu işlemin satış değil, intifa hakkı devri olduğunu zannettiğini iddia etmesi üzerine açılmıştır. Muris, 74 yaşında olduğunu, oğullarının baskısı ve davalının (aile muhasebecisi) hilesi sonucu iradesinin sakatlandığını ileri sürmüştür. Dava, 22.08.2019 tarihinde açılmış, ıslahla 428.125 TL’ye çıkarılmıştır.

İlk derece mahkemesi, murisin hile ile aldatıldığını, satış bedelinin rayiç değerin çok altında olduğunu, taşınmazın devirden sonra da muris tarafından kullanılmaya devam ettiğini ve satış bedelinin ödenmediğini tespit ederek davayı kabul etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, bazı eksik incelemeler nedeniyle kararı kaldırmış, yeniden yargılama sonucunda ilk derece mahkemesi benzer gerekçelerle davayı kabul etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ikinci kararında da davanın kabulünü onamış, davalı temyiz etmiştir.

Yargıtay’ın Onama Gerekçeleri

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında şu hususları öne çıkarmıştır:

• Taşınmazın rayiç değerinin çok altında (bilirkişi raporuna göre 685.000 TL iken 100.000 TL bedelle) satılması,
• Taşınmazın devirden sonra davalı tarafından hiç kullanılmaması ve boşaltılması için ihtar dahi yapılmaması,
• Murisin taşınmazı kesintisiz kullanmaya devam etmesi,
• Davalının satış bedelini ödediğini ispat edememesi,
• Dava dışı oğul tarafından hemen ardından ön alım davası açılması ve davalının bu davaya cevap vermemesi,

Bu unsurların bir bütün olarak “hayatın olağan akışına aykırı” olduğu ve hilenin ispat edildiği sonucuna varılmıştır. Davacının tapuda satım yaptığını 27.07.2019 tarihinde öğrendiği kabul edildiğinde, bir yıllık hak düşürücü süre (TBK m. 39) içerisinde dava açıldığı da tespit edilmiştir.

Daire, tanık beyanları, kolluk ifadeleri, soruşturma dosyası ve bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğunu belirterek temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı onamıştır.

Avukatlar İçin Kritik Çıkarımlar

Bu karar, hile iddialı tapu iptal ve tescil davalarında ispat stratejisinin önemini bir kez daha vurgulamaktadır. Özellikle yaşlı murislerde irade sakatlığı iddiası, tanık beyanları, tıbbi raporlar, mali durum ve taşınmazın kullanım durumu gibi birden fazla unsurla desteklenmelidir. Hak düşürücü sürenin başlangıcı olan “öğrenme tarihi”, somut delillerle (karakol ifadeleri, bayramlaşma tanıkları vb.) ispatlanmalıdır.

Ayrıca taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesinde güncel bilirkişi raporları büyük önem taşımaktadır. Daire, rayiç bedelin fahiş olmadığına hükmetmiştir. Davalının aile muhasebecisi olması, murisle uzun yıllara dayanan ilişkisi ve oğulların arasındaki husumet, hile iddiasının inandırıcılığını artırmıştır.

Sonuç olarak Yargıtay, irade sakatlığı hallerinde resmi senetlerin mutlak delil olmadığını, aksinin her türlü delille ispatlanabileceğini kabul etmektedir. Avukatlar, benzer davalarda delil toplama sürecini geniş tutmalı, tanıkların çelişkili beyanlarını önceden tespit etmeli ve hayatın olağan akışına aykırılık argümanını güçlü şekilde kullanmalıdır.

Bu içtihat, özellikle miras paylaşımı sırasında aile fertleri arasında çıkan uyuşmazlıklarda taşınmaz devirlerinin hukuki geçerliliğinin sorgulanmasında önemli bir referans olacaktır.

(Word count: 918)