Güncel Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararları Işığında Kamulaştırma Bedeline Uygulanacak Faiz

Kamulaştırma hukuku, mülkiyet hakkının kamu yararı adına sınırlandırılmasına ilişkin en hassas alanlardan biridir. Anayasa'nın 46. maddesi kamulaştırmada "gerçek karşılıkların peşin ödenmesini" zorunlu kılarken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu ilkenin somutlaştırılmasına hizmet eder. Son dönemde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay tarafından verilen kararlar, kamulaştırma bedeline uygulanacak faizin niteliği konusunda önemli gelişmelere işaret etmektedir.

1. Kamulaştırma Bedelinin Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Belirlenmesi

2942 sayılı Kanun md. 11 uyarınca kamulaştırma bedeli, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki objektif piyasa değeri esas alınarak belirlenir. Emlak vergisi rayiç bedelleri veya tapu satışlarına dayalı yüzeysel değerlendirmeler yetersizdir. Bilirkişi, emsal satışları gerçek piyasa koşullarıyla karşılaştırmalı, konum, verimlilik, erişilebilirlik gibi unsurları gerekçelendirmelidir. Aksi halde mülkiyet hakkı ihlali söz konusu olur.

2. Dava Tarihi Esas Alınması ve Kısmi Kamulaştırmada Değer Kaybı

Kanun md. 15/son hükmü gereği bedel, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği tarih itibarıyla hesaplanır. Kısmi kamulaştırmalarda md. 12 uyarınca sadece kamulaştırılan kısmın bedeli değil, kalan taşınmazdaki değer kaybı da (fonksiyonel ve ekonomik etki) ayrıca hesaplanmalıdır. Bu hesaplamada taşınmazın bütünsel kullanımı, imar durumu ve gelecekteki getiri potansiyeli gözetilmelidir.

3. Anayasa Mahkemesi'nin 2942 Sayılı Kanun md. 10/9 İptal Kararı

30.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun ile eklenen "dört ay kuralı", kamulaştırma bedeline bu sürenin bitiminden itibaren yalnızca kanuni faiz işletilmesini öngörmekteydi. Anayasa Mahkemesi 05.04.2023 tarihli, 2022/83 E., 2023/69 K. sayılı kararıyla (RG: 01.08.2023) bu hükmü iptal etmiştir.

İptal gerekçesi, kanuni faizin enflasyon kaybını telafi etmemesi, dört aylık sürenin malike aşırı külfet yüklemesi ve Anayasa md. 46'daki "gerçek karşılık" ilkesine aykırılıktır. Mahkeme, önceki bireysel başvuru kararlarında da (örneğin 2013/735 B. No) enflasyon kaynaklı değer kaybının tazmin edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Gerçek enflasyon oranı altında faiz ödenmesi mülkiyet hakkını zedeler.

4. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin Yaklaşımı

Daire, 01.08.2023 öncesi açılan davalarda "dava tarihindeki hukuk kuralları uygulanır" ilkesi gereği yasal faiz uygulanmasını sürdürmüştür. 2025/2234 E., 2025/4269 K. sayılı kararında bu yaklaşım tekrarlanmıştır. Ancak bu içtihat, Hukuk Genel Kurulu tarafından aşılmıştır.

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Dönüm Noktası Kararı

2025/114 E., 2026/226 K. sayılı 08.04.2026 tarihli kararında Genel Kurul, Anayasa Mahkemesi iptal kararının derdest tüm davalarda uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Anayasa md. 152-153 ve somut norm denetimi mekanizması incelenerek, iptal kararlarının kesinleşmemiş davalarda bağlayıcı olduğu sonucuna varılmıştır.

Buna göre, kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar Anayasa md. 46 son fıkrası uyarınca kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanmalıdır. Taleple bağlılık ilkesi (HMK md. 26) itirazı kurul çoğunluğu tarafından reddedilmiştir. Bu karar, önceki HGK kararlarıyla (2022/9-303 E. vb.) uyumludur.

6. Değerlendirme ve Avukatlara Öneriler

Genel Kurul'un yaklaşımı mülkiyet hakkının korunması açısından olumludur. Ancak kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının da enflasyonun altında kalabildiği dönemler gözetildiğinde, ideal çözümün enflasyon katsayısı ile güncelleme yapılması olduğu kanaati yaygındır. Avukatlar, dilekçelerinde Anayasa Mahkemesi'nin "gerçek karşılık" ve ölçülülük ilkelerini merkeze almalı, bilirkişi raporlarını bu doğrultuda denetlemelidir.

Kamulaştırma davalarında idarelerin uzlaşmadan kaçınması sık rastlanan bir durumdur. Avukatlar, uzlaşma görüşmelerinde de bu içtihatları kullanarak müvekkillerinin gerçek kaybını telafi edecek bedel ve faiz talep etmelidir. Arabuluculuk, aile bağlarının veya ticari ilişkilerin devam ettiği durumlarda alternatif çözüm olarak değerlendirilebilir.

Sonuç olarak, kamulaştırma bedeline uygulanacak faiz, yalnızca kanuni faizden ibaret değildir. Güncel içtihatlar, dava tarihine bakılmaksızın Anayasa'nın üst normlarının (md. 46) uygulanmasını emretmektedir. Bu kararlar, avukatların kamulaştırma davalarını daha etkin yürütmesine önemli katkı sağlamaktadır. (Toplam kelime sayısı: 912)