Fazla Ödenen Kiranın İadesi Davası: İstirdat Şartları Olmasa Bile Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Uygulanabilir – Yargıtay 3. HD 2026/3039 E., 2026/2767 K.

Kira hukuku, avukatların günlük pratiğinde en sık karşılaştığı alanlardan biridir. Özellikle kira artış oranlarının tartışmalı olduğu dönemlerde fazla ödeme iddiaları artmakta, bu da iade davalarını beraberinde getirmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/3039 Esas, 2026/2767 Karar sayılı ilamı, bu tür uyuşmazlıklarda mahkemelerin yaklaşımını belirleyen önemli bir emsaldir.

Olayın Özeti ve İlk Derece Kararı

Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen davada kiracı, 03.08.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenin eşine ve fiili mutabakata göre her ayın 15’inde ödeme yaptığını, kiraya verenin hukuka aykırı artış talepleri ve tehditleri nedeniyle fazla ödeme yaptığını ileri sürmüştür. Toplam 9.822 TL fazla ödeme yapıldığını iddia eden kiracı, bu tutarın yasal faiziyle iadesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi, davayı “istirdat davası” olarak nitelendirmiş ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 72 uyarınca istirdat davasının ancak kesinleşmiş icra takibi ve cebri icra tehdidi altında yapılan ödemeler için açılabileceğini belirtmiştir. Son ödemenin ödeme emri tebliğ edilmeden yapıldığını gerekçe gösteren mahkeme, davayı reddetmiş ve dava değeri 9.822 TL iken davalı lehine 18.000 TL vekalet ücretine hükmetmiştir.

Yargıtay’ın Kanun Yararına Bozma Kararı

Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz talebi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece kararını usul ve yasaya aykırı bulmuştur. HMK m. 26 ve m. 33 hükümlerine atıf yapan Daire, hâkimin tarafların talep sonucu ile bağlı olduğunu ancak vakıaların hukuki nitelendirmesini ve uygulanacak hukuk kurallarını resen belirlemekle yükümlü olduğunu vurgulamıştır.

Somut olayda uyuşmazlık, cebri icra tehdidi altında ödenen paranın geri alınmasından değil, kira ilişkisi kapsamında hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edilen kira bedellerinin iadesinden kaynaklanmaktadır. Davacının talebini “istirdat” olarak nitelendirmesi mahkemeyi bağlamaz. Bu talep, sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) ve fazla ödemenin iadesine dayalı genel hükümlere tabi bir alacak davası olarak değerlendirilmelidir.

Yargıtay, mahkemenin yalnızca istirdat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmesinin hatalı olduğunu, esasın incelenmesi, delillerin değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca dava değeri 9.822 TL iken davalı lehine 18.000 TL vekalet ücretine hükmedilmesi, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne aykırı bulunmuştur.

Avukatlar İçin Pratik Değerlendirme

Bu karar, kira uyuşmazlıklarında fazla ödeme iddialarının nitelendirilmesinde önemli bir yol göstericidir. Avukatlar, müvekkillerinin taleplerini hazırlarken yalnızca istirdat şartlarını değil, sebepsiz zenginleşme, sözleşmenin yorumu ve tarafların fiili mutabakatını da dikkate almalıdır. Mahkemelerin resen hukuki nitelendirme yapma yetkisi, dava dilekçesinde kullanılan kavramlarla sınırlı değildir.

Vekalet ücreti konusunda da titizlik gösterilmesi gerekmektedir. Dava değeri üzerinden hesaplanan ücretin tarifeye uygun olması, kararın bozma nedeni olmaktan çıkarılması açısından kritik öneme sahiptir.

Sonuç olarak Yargıtay, kira hukuku alanında fazla ödeme iadesi taleplerinin dar yorumlanamayacağını, somut olayın tüm unsurları dikkate alınarak genel hükümlere göre incelenmesi gerektiğini net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu içtihat, kiracıların haklarını daha etkin şekilde arayabilmelerine ve mahkemelerin daha geniş bir perspektiften uyuşmazlıkları çözmelerine katkı sağlayacaktır.

(Word count: 782)