6306 Sayılı Kanun’da Salt Çoğunluk Karar Sistemi ve Anlaşmaya Yanaşmayan Paydaşların Hisselerinin Satış Prosedürü

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da 2023 yılında yapılan değişiklikler, kentsel dönüşüm uygulamalarında önemli bir paradigma değişimine yol açmıştır. Özellikle salt çoğunluk karar sisteminin getirilmesi, uzun yıllardır oybirliği aranması nedeniyle tıkanan dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı amaçlamaktadır. Ancak bu sistem, hukuk profesyonelleri açısından dikkatle incelenmesi gereken usul ve esasları da beraberinde getirmiştir.

Yeni düzenlemeye göre, riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı statüsündeki parsellerde; parsellerin tevhidi, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı gibi konularda maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilmektedir. Burada kritik nokta, salt çoğunluğun malik sayısına göre değil, arsa payları ve hisseler oranına göre hesaplanmasıdır.

Bu düzenleme, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde yer alan "yapılar yıktırılmadan önce" ibaresiyle başlayan fıkrada detaylandırılmıştır. Karar alma yetkisi, riskli yapılarda parsel maliklerine, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise etap veya ada bazında maliklere tanınmıştır. Kararın alınmasında yapının paydaşı olup olmama durumu dikkate alınmamaktadır.

Salt çoğunlukla alınan kararın yalnızca "dönüşüme gidilmesi" şeklinde genel bir irade beyanı niteliğinde olması yeterli değildir. Kararda şu unsurların açıkça yer alması zorunludur: Taşınmazın ada ve parsel bilgileri, dönüşüm uygulamasının kapsamı, seçilen uygulama yöntemi, yüklenici firmanın kimliği, bağımsız bölüm paylaşım oranı, arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümler, inşaat süresi, kira yardımı ve taşınma desteği, teminat ve sigorta hükümleri, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar ve anlaşmaya yanaşmayan maliklerin hisseleri bakımından izlenecek yol.

Karara ek olarak sözleşme taslağı veya detaylı anlaşma şartnamesinin bulunması, uygulamada sıkça karşılaşılan belirsizlikleri önlemek açısından büyük önem taşımaktadır. Aksi halde, karara katılmayan malikin hangi somut teklifi reddettiği hususu tartışmalı hale gelebilir ve yargısal denetimde sorun yaratabilir.

Karara katılmayan maliklere bildirim aşaması, mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıyan satış sürecinin en önemli güvencelerinden biridir. Bildirimde yalnızca çoğunluk kararı alındığına dair genel bir ifade yer almamalıdır. Kararın tam metni, anlaşma şartları ve teklifin incelenebileceği yer açıkça gösterilmelidir. Ayrıca bildirimde, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının satışına geçileceği hususu açıkça belirtilmelidir.

Hisse satış prosedürü şu aşamalardan oluşur: Salt çoğunluk kararı, karara katılmayanlara bildirim, on beş günlük kabul süresi, Başkanlıkça rayiç bedel tespiti, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma, diğer paydaşlara satış teklifi, satışın gerçekleşmemesi halinde Başkanlık, idare veya TOKİ'ye devir seçenekleri ve son olarak satışın tapuya tescil edilmesi.

Rayiç bedel tespiti, anlaşmaya yanaşmayan malik açısından en kritik aşamalardan biridir. Kanun, satışın rayiç bedelden az olmamak üzere yapılmasını emretmektedir. Değerleme raporunda taşınmazın mevcut durumu, imar durumu, emsal değerler, dönüşüm projesinin yarattığı değer artışı, muhdesat ve sınırlı ayni hakların etkisi detaylı şekilde ele alınmalıdır. Yetersiz değerleme halinde malikin itiraz hakkı bulunmaktadır.

Satış işlemine karşı idari yargıda dava açma süresi, tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür. Bu süre, 6306 sayılı Kanun'un özel düzenlemesi gereği oldukça kısadır. Dava dilekçesinde salt çoğunluğun yanlış hesaplanması, karar tutanağının usulsüzlüğü, bildirim eksikliği, on beş günlük sürenin işletilmemesi, rayiç bedelin düşük belirlenmesi gibi hukuka aykırılıklar ileri sürülebilir. Telafisi güç zarar bulunması halinde yürütmenin durdurulması talebi de değerlendirilmelidir.

Uygulamada maliklerin ve onları temsil eden avukatların dikkat etmesi gereken en önemli husus, tüm belgelerin yazılı olarak temin edilmesi ve saklanmasıdır. Riskli yapı tespit tutanağı, salt çoğunluk karar tutanağı, tebligat evrakları, rayiç değer raporu, açık artırma tutanağı ve tapu yazışmaları titizlikle arşivlenmelidir.

6306 sayılı Kanun'daki salt çoğunluk sistemi, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Sistem, dönüşümün tıkanmasını önlerken, azınlık maliklere usuli güvenceler de tanımaktadır. Bu güvencelerin etkili şekilde işletilmesi, hukuk devletinin gereklerindendir.

Hukuk profesyonelleri, müvekkillerine bu süreçte hem çoğunluk hem de azınlık pozisyonunda olsalar dahi haklarını etkin şekilde korumaları için yol göstermelidir. Özellikle tebliğ tarihinin doğru tespit edilmesi, otuz günlük dava süresinin kaçırılmaması ve rayiç bedel raporunun teknik olarak incelenmesi büyük önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun'daki yeni sistem, kentsel dönüşümü hızlandırmakla birlikte titiz bir usul disiplini de gerektirmektedir. Kararın içeriğinin açıklığı, usulüne uygun bildirim, gerçekçi rayiç bedel tespiti ve yargısal denetim mekanizması, sistemin hukuka uygun işleyişinin temel unsurlarıdır. (Word count: 912)