Yargıtay'ın Yerleşmeye Başlayan İçtihatları Işığında Önalım Hakkında Rayiç Bedelin Belirlenmesinde Esas Alınacak Tarih

Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı (TMK md. 732), paydaşlar arasındaki mülkiyet dengesini koruyan, yabancıların ortaklığa girişini sınırlayan ve payların mevcut paydaşlarda toplanmasını amaçlayan yenilik doğurucu bir haktır. 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinde köklü değişiklik yapılmış, önalım bedelinin tapu satış bedeli yerine hakim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması kabul edilmiştir. Kanun koyucu rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini açıkça düzenlememiş olsa da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 7. Hukuk Dairesi'nin yerleşen içtihatları bu hukuki boşluğu doldurmuştur. Bu kararlar, avukatlar için önalım davalarında bedel tespiti stratejisi, geçiş hükümlerinin uygulanması ve depo yükümlülüklerinin yönetimi açısından vazgeçilmez mesleki rehber niteliğindedir.

Değişiklik öncesi sistemde önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya ait tapu harç ve masraflarını mahkemece belirlenen süre içinde depo etmek zorundaydı. Bu yaklaşım, tapuda düşük bedel gösterilmesi halinde ciddi hakkaniyet sorunları yaratıyor, gerçek piyasa değeri yüksek taşınmazların sembolik bedellerle önalım yoluyla alınmasına imkân tanıyordu. 7571 sayılı Kanun ile TMK md. 734/2 tamamen değiştirilmiş ve "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür..." hükmü getirilmiştir. Bu düzenleme, objektif piyasa değerini esas alan daha adil bir sistem kurmuştur.

Kanun değişikliğinde rayiç bedelin tespit tarihi belirtilmemiştir. Çözüm, kanunun amacı, geçiş hükümleri ve Yargıtay içtihatlarından gelmiştir. 7571 sayılı Kanun'la TMK'ya eklenen geçici md. 1/2'ye göre, değişiklik yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da yeni hükümler uygulanır. Bu, kanun koyucunun gerçek piyasa değerini kamu düzenine yakın bir ilke olarak gördüğünü gösterir. Yargıtay HGK 2025/7-216 E., 2026/195 K. ve 7. HD 2026/132 E., 2026/1633 K. kararlarında iki ayrı esas benimsenmiştir:

• 25.12.2025 tarihinden sonra açılan davalarda: Rayiç bedel, dava tarihindeki değeri esas alınır. "Gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedel" ifadesi ve önalım hakkının dava ile kullanılabilir hale gelmesi bu sonucu destekler.

• 25.12.2025 tarihinden önce açılmış derdest davalarda: Rayiç değer, kanun değişikliğinin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilir. HGK, değişiklikten önce tapu satış bedeli üzerinden karar verilmiş derdest davalarda bozma yaparak yeni rayiç bedelin bu tarih esas alınarak belirlenmesini, önceki depo bedelinin mahsubunu ve eksik bakiyenin nemalandırılarak yatırılmasını emretmiştir.

Önceki depo bedelinin durumu da içtihatlarla netleştirilmiştir. Değişiklik öncesi yatırılan ve nemalandırılan tutar, yeni rayiç bedelden mahsup edilir. Bakiye tutar mahkemece verilecek kesin süre içinde yatırılmazsa dava usulden reddolunur (Yargıtay 7. HD 2025/4141 E., 2026/1685 K.). Bu yaklaşım, hukuk güvenliği, ölçülülük ve hakkaniyet ilkeleriyle uyumludur.

Avukatlar için pratik çıkarımlar şunlardır: Yeni davalarda keşif ve bilirkişi incelemesini dava tarihi rayiç değeri için planlamak, derdest davalarda 25.12.2025 tarihli emlak rayiç değerine odaklanmak, önceki depo tutarlarını nemalarıyla birlikte hesaplamak ve itiraz/temyiz dilekçelerinde geçiş hükümlerini vurgulamak esastır. Yargıtay'ın bu içtihatları, önalım hukukunda tapu satış bedeli sisteminden rayiç değer sistemine geçişin sorunsuz uygulanmasını sağlamakta, mülkiyet hakkının korunmasını güçlendirmektedir. Gelecek kararlarla içtihatların daha da yerleşmesi beklenmektedir. Bu analiz, önalım davalarında bedel stratejisi geliştiren hukuk profesyonellerine kapsamlı bir çerçeve sunmaktadır. (Yaklaşık 680 kelime)