Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Geçersizliği ve Elatmanın Önlenmesi Kararı (2007/1-349 E., 2007/349 K.)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.06.2007 tarih ve 2007/1-349 Esas, 2007/349 Karar sayılı ilamı ile paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın akdedilen kira sözleşmelerinin hukuki sonuçlarını netleştirmiştir. Karar, hem maddi hukuk hem de paylı mülkiyet rejiminin temel prensiplerini ortaya koyması bakımından avukatlar ve hukuk profesyonelleri için önemli bir emsal teşkil etmektedir.

Dava, İstanbul Sultanbeyli ilçesinde bulunan 1325 parsel sayılı, 177.500 m² yüzölçümlü ve 328 paydaşı bulunan büyük bir taşınmazın paylı mülkiyetine ilişkindir. Davacılar, taşınmazda paydaş olduklarını, davalı Pir Sultan Abdal Derneği’nin ise herhangi bir hukuki gerekçe olmaksızın taşınmaza el atarak ruhsatsız bir bina inşa ettiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ruhsatsız yapının yıkılması talebinde bulunmuşlardır. Davalı dernek ise, dernek şube başkanının aynı zamanda paydaş olan Sadegül Ç.’un payını bedelsiz olarak kiraladığını, noter muvafakatnamesine dayandıklarını ve harici paylaşım planının geçersiz olduğunu savunmuştur.

Yerel mahkeme, tapu malikleri arasında meni müdahale davası açılmasının fiilen infazının mümkün olmadığı ve tarafların tapuda malik gözüktüğü gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bu kararı bozmuştur. Bozma ilamında, çap kaydına göre davacıların paydaş olduğu, davalı derneğin ise tapuda herhangi bir payının bulunmadığı, bu nedenle haksız elatan konumunda olduğu belirtilmiştir. Yerel mahkeme bozmaya direnince dosya Hukuk Genel Kurulu’na intikal etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, uyuşmazlığın çözümünde TMK m. 691 ve m. 693 hükümlerini temel almıştır. TMK m. 691, paylı mülkiyette önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunun aranacağını düzenlemektedir. Kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi bu kapsamdadır. TMK m. 693 ise her paydaşın, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceğini hükme bağlamıştır. Kurul, 06.05.1955 tarih ve 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na da atıfta bulunarak, müşterek mülkün kiraya verilmesinin önemli idari tasarruflardan olduğunu vurgulamıştır.

Kararda şu temel prensip ortaya konulmuştur: Pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Somut olayda, davalı derneğe kira veren paydaş Sadegül Ç.’un payı 32/18600 oranındadır. Taşınmazın 328 paydaşı bulunduğu gözetildiğinde, ne sayı ne de arsa payı bakımından çoğunluğun sağlandığı söylenemez. Derneğin dayandığı noter muvafakatnamesi, pay ve paydaş çoğunluğunu ikame edememektedir.

Kurul, önceki kararlarına (2004/1-6-11 ve 2003/1-691-632) atıf yaparak, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmayan kira sözleşmelerine hukuki geçerlilik tanınamayacağını tekrarlamıştır. Bu nedenle davalı derneğin, tüzel kişiliği haiz olmakla birlikte taşınmazda haksız elatan (fuzuli şagil) konumunda olduğu sonucuna varılmıştır. Davacı paydaşların, TMK m. 683 ve m. 693 uyarınca mülkiyet hakkından kaynaklanan kullanma yetkilerinin ihlal edildiği kabul edilmiştir.

Direnme kararına dayanak yapılan önceki içtihatların, eldeki davada paydaş Sadegül Ç.’un taraf olmaması nedeniyle emsal oluşturmayacağı da ayrıca belirtilmiştir. Sonuç olarak, davanın kabulüyle elatmanın önlenmesine ve ruhsatsız yapının yıkımına karar verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Karar oybirliğiyle alınmıştır.

Bu karar, avukatlar için şu önemli hukuki tespitleri içermektedir:

1. Paylı mülkiyette kira sözleşmesi, TMK m. 691/1 gereği pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersizdir.
2. Geçersiz kira sözleşmesine dayanan üçüncü kişi (kiracı), paydaş olmayan veya çoğunluğu sağlamayan paydaşın payı üzerinden dahi taşınmazda hak iddia edemez ve haksız elatıcı konumundadır.
3. Paydaşlar, TMK m. 693 uyarınca paylı maldan yararlanmalarını engelleyen üçüncü kişilere karşı meni müdahale davası açabilir.
4. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmayan kira ilişkisi, diğer paydaşların rızası veya icazeti olmadıkça tüm paydaşları bağlamaz.
5. Ruhsatsız yapılaşma durumunda, elatmanın önlenmesinin yanı sıra yıkım talebi de birlikte ileri sürülebilir.

Karar, özellikle büyük parsellerde çok sayıda paydaşın bulunduğu taşınmazlarda, dernek, vakıf veya ticari işletmelerin paydaşlardan birinin küçük payını kiralayarak fiili kullanım sağlaması durumlarında sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklara ışık tutmaktadır. Avukatlar, böyle davalarda tapu kayıtlarını, pay oranlarını, kira sözleşmesinin tarihini ve diğer paydaşların davranışlarını titizlikle incelemelidir.

Ayrıca karar, paylı mülkiyet rejiminde “fiili kullanım” ve “harici taksim” iddialarının, yasal çoğunluk sağlanmadıkça hukuki geçerlilik taşımadığını net biçimde ortaya koymuştur. Bu içtihat, hem dava stratejilerinde hem de sözleşme hazırlıklarında dikkate alınması gereken temel bir referanstır.

(Yaklaşık 720 kelime)