Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesi ve Bekletici Mesele Uygulamasına Dair Önemli Kararı (2013/1683 E., 2015/1447 K.)

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kira sözleşmelerinin kurulması ve bu sözleşmelerin diğer paydaşları bağlayıp bağlamayacağı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.05.2015 tarihli ve 2013/1683 Esas, 2015/1447 Karar sayılı ilamı ile önemli bir içtihat kazanmıştır. Karar, hem paylı mülkiyet rejiminin temel prensiplerini hem de usul hukuku açısından bekletici mesele kurumunun uygulanmasını detaylı biçimde irdelemektedir. Avukatlar ve hukuk profesyonelleri için bu karar, paydaşlar arası uyuşmazlıklarda strateji belirlerken kritik referans niteliğindedir.

Olayda, Tunceli ili sınırlarında bulunan 901 ada 1 parsel sayılı taşınmaz, imar uygulaması sonucu oluşmuş ve çeşitli paydaşlara ait paylı mülkiyet rejimine tabi tutulmuştur. Paydaşlardan biri (A.G.A.), taşınmazın tamamını akaryakıt istasyonu olarak işletmek üzere D. Petrol Limited Şirketi ile noter onaylı kira sözleşmesi akdetmiştir. Bu sözleşme, 25.02.2009 başlangıç ve 30.06.2020 bitiş tarihlerini kapsamakta olup, pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmamaktadır. Daha sonra taşınmazın önemli bir bölümüne karşılık gelen paylar, icra yoluyla M.G. tarafından ihale ile iktisap edilmiş ve tapuya tescil edilmiştir. Yeni malik M.G., elindeki tapu ve ihale belgesine dayanarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli dava açmıştır. Kiracı şirket ise kiracılığının tespiti ve muarazanın giderilmesi talebiyle karşı dava ikame etmiştir. Yerel mahkeme her iki davayı birleştirerek, kiracılığın tespiti talebini reddetmiş, elatmanın önlenmesi ve 20.000 TL ecrimisil talebini ise kabul etmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozmuştur. Bozma gerekçesinde, TMK m. 691/1 uyarınca paylı mülkiyette önemli yönetim işlerinden olan kira sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılması gerektiği, ancak paydaşlardan birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesinin, diğer paydaşlar tarafından iptal davası açılmadığı veya sözleşmeye icazet verilmediği sürece geçerli olduğu vurgulanmıştır. Daire, ibraz edilen noter onaylı kira sözleşmesinin iptaline ilişkin herhangi bir mahkeme kararı bulunmadığını belirterek, kiracılığın tespiti davasının bu sözleşme çerçevesinde incelenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Ayrıca, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının, kiracılığın tespiti davasının sonucuna bağlı olduğunu, bu nedenle birleştirme yerine kiracılığın tespiti davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır.

Yerel mahkeme bozmaya direnince dosya Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir. Kurul, uyuşmazlığı iki temel noktada toplamıştır: (i) Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmesinin hukuki akıbeti, (ii) Birleştirilen davalarda bekletici mesele uygulamasının gerekip gerekmediği.

Kurul, TMK m. 691/1 hükmünü mercek altına almıştır. Madde, “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir” demektedir. 06.05.1955 tarih ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da müşterek mülkün kiraya verilmesini önemli idari tasarruflar arasında saymıştır. Buna göre paylı mülkiyette kira sözleşmesi kural olarak pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmalıdır.

Ancak Kurul, önemli bir ayrım yapmıştır: Paydaşlardan birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesi, diğer paydaşlar tarafından TMK m. 691’e aykırılık gerekçesiyle iptal davası açılmadığı veya sözleşmeye açık ya da örtülü icazet verilmediği sürece, sözleşmenin tarafı olmayan paydaşları da bağlar. Borçlar Kanunu’nun (mülga 818 sayılı BK m. 38) icazet kurumuna atıf yapan Kurul, sözleşmenin tarafı olmayan paydaşların kira sözleşmesini tanımayarak fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açabileceğini, ancak icazet vermeleri halinde sözleşmenin tüm paydaşlar yönünden geçerli hale geleceğini belirtmiştir.

Somut olayda, kira sözleşmesinin iptaline dair herhangi bir dava açılmadığı ve diğer paydaşların kullanıma engel olmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu tespit, avukatlar açısından kritik önem taşımaktadır. Zira paylı mülkiyette kira sözleşmesi kuran paydaşın yetkisi, diğer paydaşların pasif kalması halinde fiilen genişlemektedir.

İkinci temel mesele usul hukuku boyutundadır. 6100 sayılı HMK m. 165 ve m. 166 hükümleri incelenmiştir. HMK m. 165/1’e göre, “Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir.” Kurul, kiracılığın tespiti davasında verilecek kararın, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasını doğrudan etkileyeceğini vurgulamıştır. Bu nedenle iki davanın birleştirilmesi yerine, kiracılığın tespiti davasının bekletici mesele yapılması ve sonucuna göre diğer dava hakkında hüküm kurulması gerektiğini belirtmiştir. Birleştirme kararının usul ekonomisine aykırı olduğu, zira davalardan birinin sonucunun diğerini tayin edici nitelikte bulunduğu ifade edilmiştir.

Kararda ayrıca İİK m. 135’in uygulanabilirliği de tartışılmıştır. Bir kısım üyeler, ipotekten sonra düzenlenen kira sözleşmesine değer verilemeyeceğini ve uyuşmazlığın İİK m. 135 çerçevesinde çözülmesi gerektiğini savunmuşsa da Kurul çoğunluğu bu görüşü reddetmiştir. İpotek tarihinden sonra akdedilen kira sözleşmesinin, ihale alıcısı yeni malike karşı ileri sürülemeyeceği yönündeki karşı oy gerekçeleri de karara eklenmiştir. Karşı oyda, noter onaylı kira sözleşmesinin ipotek tarihinden sonra (21.11.2006 ipoteğe karşılık 25.02.2009 sözleşme) düzenlendiği, bu nedenle yeni malike karşı ileri sürülemeyeceği, tahliye emrinin kesinleştiği ve şirketin fuzuli şagil konumuna düştüğü belirtilmiştir. Ancak çoğunluk, paylı mülkiyet rejimi ve icazet kurumunun önceliğini kabul etmiştir.

Sonuç olarak Hukuk Genel Kurulu, Özel Daire bozma kararına uyulması gerektiğini belirterek direnme kararını bozmuştur. Bu karar, paylı mülkiyette kira sözleşmelerinin akıbetini belirlerken şu prensipleri ortaya koymuştur:

1. TMK m. 691/1 uyarınca kira sözleşmesi pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmalıdır.
2. Tek paydaş tarafından yapılan sözleşme, diğer paydaşlar tarafından iptal edilmediği veya icazet verilmediği sürece geçerlidir.
3. İcazet, açık veya örtülü olabilir; kira bedelinin payına isabet eden kısmını alan paydaşın icazet verdiği kabul edilir.
4. Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında, kiracılığın tespiti davası bekletici mesele yapılmalıdır (HMK m. 165).
5. Davaların birleştirilmesi, bir davanın sonucunun diğerini tayin edici olduğu durumlarda usul ekonomisine aykırıdır.

Bu içtihat, avukatlara paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında hem maddi hukuk hem de usul hukuku stratejisi sunmaktadır. Özellikle icazet kurumunun geniş yorumu, paydaşların pasif kalmasının sözleşmeyi güçlendirebileceğini göstermektedir. Benzer uyuşmazlıklarda, tapu kayıtları, kira sözleşmesinin tarihi, diğer paydaşların davranışları ve icra/ihale süreçlerinin kronolojisi titizlikle incelenmelidir. Karar, aynı zamanda HMK m. 165-166’nın bekletici mesele uygulamasının somutlaştırılması bakımından da emsal teşkil etmektedir.

(Yaklaşık 850 kelime)