Yargıtay’dan Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesi Kararı: Oybirliği ve İcazet Şart

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 30 Nisan 2014 tarihli ve 2013/20758 Esas, 2014/8997 Karar sayılı ilamı ile paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kira sözleşmesinin hukuki geçerliliğini ele aldı. Terme 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararını bozan Daire, paydaşların oybirliği olmadan yapılan kira sözleşmesinin diğer paydaşları bağlamayacağını net biçimde ortaya koydu.

Olayın Özeti ve Mahkeme Kararı

Dava, üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmamış, 78 ada 21 parsel sayılı 104 m²’lik taşınmazdaki iki dükkana (lokanta ve giyim mağazası) ilişkin elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebine ilişkindir. Taşınmaz, davacı ile dava dışı A. adına eşit paylı mülkiyet üzere kayıtlıdır.

Yerel mahkeme, davalıların kiracı sıfatıyla iyi niyetle ve dava dışı paydaşın rızasıyla taşınmazı kullandıklarını, kira bedellerinin de dava dışı paydaşa ve davacının babasına ödendiğini gerekçe göstererek davanın reddine karar vermişti. Davacı vekili bu kararı temyiz etti.

Yargıtay’ın Hukuki Değerlendirmesi

Yargıtay, TMK m. 691 ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nı referans alarak şu tespitlerde bulundu:

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi, önemli idari tasarruflardan sayılmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun değil, oybirliğinin sağlanması zorunludur.

İki paydaşlı bir taşınmazda bir paydaşın tek başına kira sözleşmesi yapması halinde paydaş çoğunluğu hiçbir zaman oluşamayacağından, oybirliği şarttır. Ayrıca, TBK m. 46 (eski BK m. 38) anlamında icazet (onay) verilmemişse, sözleşme diğer paydaşı bağlamaz.

Somut olayda, davacının babasına şirket hesabı üzerinden yapılan ödemelerin davacıyı bağlamayacağı, davacının icazetinin bulunmadığı vurgulandı. Bu nedenle davanın kabulü gerekirken reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulundu.

Daire, 6100 sayılı HMK’nın Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK m. 428 gereğince kararı oybirliğiyle bozdu.

Avukatlar İçin Pratik Sonuçlar ve Stratejik Öneriler

Bu karar, paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında avukatların dikkat etmesi gereken kritik bir içtihattır. Özellikle miras yoluyla intikal etmiş paylı taşınmazlarda kiracılarla yaşanan uyuşmazlıklarda, kira sözleşmesinin tüm paydaşlar tarafından imzalanmadığı veya icazet alınmadığı durumlarda elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri güçlü bir dayanağa kavuşmaktadır.

Avukatlar, dava açmadan önce şu hususları titizlikle incelemelidir:

• Taşınmazın tapu kaydındaki paydaş sayısı ve pay oranları,
• Kira sözleşmesinin tüm paydaşlar tarafından imzalanıp imzalanmadığı,
• Kira bedellerinin paydaşlara orantılı olarak ödenip ödenmediği,
• TMK m. 691 ve TBK m. 299 hükümlerinin somut olaya uygulanabilirliği.

Karar, aynı zamanda iyi niyet savunmasının sınırlarını da çizmektedir. Kiracının, kira sözleşmesinin tek bir paydaş tarafından yapıldığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması halinde iyi niyet iddiası kabul görmemektedir.

Benzer Davalar ve İçtihat Gelişimi

Yargıtay’ın bu yaklaşımı, daha sonraki kararlarında da istikrar kazanmıştır. Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri (satış, kira, inşaat izni vb.) için oybirliği ilkesi, Türk Medeni Kanunu’nun temel taşlarından biridir. Bu karar, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki çok paydaşlı apartman ve iş hanı uyuşmazlıklarında sıkça başvurulan bir emsal haline gelmiştir.

Hukuk profesyonelleri, bu içtihadı müvekkillerine açıklarken, olası arabuluculuk veya sulh görüşmelerinde kira bedellerinin paylara göre dağıtılması, icazet alınması veya paydaşlar arasında anlaşma sağlanması seçeneklerini de değerlendirmelidir.

Sonuç olarak, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, paylı mülkiyet hukuku alanında önemli bir kilometre taşıdır. Avukatların, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını hazırlarken bu emsali dikkate almaları, dava başarı oranını önemli ölçüde artıracaktır. (Word count: 714)