Yargıtay’dan Karma Sözleşmelerde Kira Bedeli Uyarlaması ve Döviz Yasağına İlişkin Önemli Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, karma nitelikteki yap-işlet-devret sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması ve dövize endeksli bedelin Türk Lirası’na dönüştürülmesi taleplerine ilişkin önemli bir içtihat ortaya koymuştur. Karar, avukatlar ve hukuk profesyonelleri açısından sözleşme yorumu, TBK m.19’un uygulama alanı, kira uyarlaması ile 32 sayılı Karar’ın 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile değişik hali arasındaki ilişki bakımından kritik mesleki değer taşımaktadır.

Olayın Özeti ve Tarafların İddiaları

Taraflar arasında 07.07.2006 tarihli noter onaylı sözleşme ile akaryakıt istasyonu, market ve alışveriş merkezi yapımı, 25 yıl süreyle işletilmesi ve süre sonunda devredilmesini içeren “yap-işlet-devret” modeli uygulanmıştır. Sözleşmede kira bedeli dövize endeksli olarak belirlenmiş, dördüncü beş yıllık dönemde yıllık kira 140.000 USD + KDV olarak kararlaştırılmıştır. Davacı kiracı, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurundaki aşırı artış ve pandemi koşullarının öngörülemez nitelikte olduğunu, sözleşmenin devamının ticari hayatını sürdürülemez hale getirdiğini ileri sürerek TBK m.138 uyarınca uyarlama talep etmiş; ayrıca kira bedelinin 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı kapsamında Türk Lirası’na çevrilmesini istemiştir.

Davalı idare ise sözleşmenin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında olduğunu, ödeme şartlarında değişiklik yapılamayacağını, sözleşmenin üst hak niteliğinde bulunduğunu ve 32 sayılı Karar ile getirilen döviz yasağının kapsamı dışında kaldığını savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, ekonomik koşulların öngörülebilir olduğu, tacir kiracı açısından olağanüstü hal oluşturmadığı gerekçesiyle uyarlama talebini kısmen kabul etmiş, kira bedelini 1.944.212,50 TL brüt olarak belirlemiş ve sonraki yıllar için TÜFE artışına bağlamıştır. Bölge Adliye Mahkemesi ise sözleşmenin karma niteliğini ve bütünlüğünü vurgulayarak uyarlama koşullarının oluşmadığına hükmetmiş, davanın reddine karar vermiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi ve Hukuki Gerekçeler

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.10.2025 tarih ve 2025/43 E., 2025/4869 K. sayılı kararıyla Bölge Adliye Mahkemesi kararını usul ve esastan bozmuştur. Kararın temel dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesidir. Bu hüküm uyarınca sözleşmenin nitelendirilmesinde tarafların kullandığı kelimelerden ziyade gerçek ve ortak iradeleri esas alınmalıdır.

Daire, yap-işlet-devret sözleşmelerinin eser ve kira unsurlarını bir arada barındıran karma (karmaşık) sözleşmeler olduğunu vurgulamıştır. Sözleşmenin “eser” aşaması 6098 sayılı Kanun’un eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine, “kullanım ve kira” aşaması ise kira sözleşmesi hükümlerine tabidir. Uyuşmazlığın, taşınmazın kullanım aşamasına ve bundan doğan kira bedeline ilişkin olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması zorunludur.

Uyarlama talebi (TBK m.138) ve kira bedelinin 13.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı “Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı” kapsamında Türk Lirası’na dönüştürülmesi talepleri, kira sözleşmelerine özgü hükümler çerçevesinde değerlendirilmelidir. Daire, bu değerlendirmenin alanında uzman bir bilirkişi tarafından yapılmasını ve somut verilere dayalı rapor alınmasını zorunlu görmüştür.

Bölge Adliye Mahkemesi’nin, sözleşmenin bütünlüğünü öne sürerek kira hükümlerini göz ardı etmesi ve uzman raporu almadan karar vermesi “eksik inceleme” olarak nitelendirilmiş, usul ve kanuna aykırı bulunmuştur. Yargıtay, bozma sonrası sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek olmadığına da karar vermiştir.

Kararın Mesleki Önemi ve Avukatlara Yönelik Değerlendirme

Bu karar, karma sözleşmelerin yorumunda TBK m.19’un merkezi rolünü bir kez daha teyit etmektedir. Özellikle kamu-özel sektör işbirliğiyle gerçekleştirilen yap-işlet-devret projelerinde, sözleşmenin farklı aşamalarının hukuki rejiminin ayrıştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Avukatlar, müvekkillerine danışmanlık verirken sözleşmenin “kira” aşamasındaki uyuşmazlıklarda doğrudan kira hükümlerinin (TBK m.344 vd.) ve uyarlama kurallarının uygulanacağını öne sürmelidir.

Ayrıca 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın kira sözleşmelerine etkisinin, ancak kira hukuku kuralları ışığında ve uzman raporu alınarak belirlenmesi gerektiği içtihadı, benzer davalarda delil stratejisini doğrudan etkileyecektir. Bilirkişi raporunun “denetime elverişli ve somut verilere dayalı” olması zorunluluğu, raporların kalitesine ilişkin standartları yükseltmektedir.

Karar, enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ve pandemi gibi makroekonomik gelişmelerin tacir kiracılar açısından “öngörülemez” kabul edilebileceği tartışmasına da kapı aralamaktadır. Ancak Yargıtay, bu konuda nihai bir değerlendirme yapmamış, konunun uzman bilirkişi marifetiyle incelenmesini uygun bulmuştur.

Sonuç olarak, karar hem usul (bilirkişi incelemesi zorunluluğu) hem de esasa (karma sözleşmede kira hükümlerinin önceliği) ilişkin önemli bir emsal teşkil etmektedir. Avukatların, benzer uyuşmazlıklarda sözleşmenin gerçek niteliğini, tarafların ortak iradesini ve uyuşmazlığın somut aşamasını titizlikle analiz etmeleri gerektiği açıktır. (1487 kelime)