Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/319 E., 2025/3046 K. Sayılı Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişi İyiniyeti ve Delil İspatı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/319 Esas, 2025/3046 Karar sayılı ilamı, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi’nin ek kararına karşı yapılan temyiz başvurusu üzerine verilmiş olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde üçüncü kişilerin ayni haklarının korunması konusunda 16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nın somut olaylara uygulanmasını örneklemektedir.

Dava, Ankara ili ... ilçesi ... Mahallesi 30212 ada 16 parsel sayılı taşınmazın hissedarları olan davacı arsa sahipleri tarafından açılmıştır. Davacılar ile davalı yüklenici şirket arasında 16.08.2010 tarihli noter sözleşmesi ile %40 - %60 oranında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenicinin inşaatı %44,5 seviyesinde bırakarak el çekmesi üzerine Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/160 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin feshine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiştir.

Davalılar arasında, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar, bu bölümler üzerine ipotek ve haciz tesis ettirenler ile alacaklılar yer almaktadır. Davacılar, yükleniciden temlik alanların yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde hak sahibi olabileceklerini, aksi halde tapuların iptali gerektiğini savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını belirterek davanın büyük ölçüde kabulüne, bazı davalılar hakkında konusunun kalmadığına karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Temyiz aşamasında davalılar, bağımsız bölümleri tapuya güvenerek ve iyiniyetle satın aldıklarını, tapu sicilinde herhangi bir şerh bulunmadığını ileri sürmüşlerdir. Bir davalı, pay devrinin arsa sahipleri tarafından doğrudan yapıldığını, dolayısıyla yüklenicinin halefi olmadığını savunmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, önceki içtihadından dönülmesine neden olan 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nı merkeze alarak değerlendirme yapmıştır. Kararda, TMK m. 1023’ün tapu siciline güven ilkesinin, TMK m. 3’teki iyiniyet karinesinin ve TMK m. 992’nin bozucu yenilik doğuran hakkın sınırlarının detaylı analizi yapılmıştır.

Daire, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma yapısını, ani edimli niteliğini ve geriye etkili feshin mümkün olduğunu yinelemiştir. Ancak, yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde, tescilin başlangıçtan itibaren yolsuz olsa dahi korunması gerektiğini vurgulamıştır. Hukuki güvenlik ilkesi ve hukuki işlem güvenliğinin korunması, kararın temel gerekçesini oluşturmaktadır.

Önemli bir nokta, arsa sahibinin üçüncü kişinin kötü niyetini somut delillerle ispat etme yükümlülüğüdür. Davalıların yargılama sırasında iyiniyetle satın aldıklarını ve sözleşmeden haberdar olmadıklarını savunmaları üzerine, Mahkeme’nin davacılara bu konuda delil ibrazı için süre vermesi gerektiği belirtilmiştir.

Sonuç olarak Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırarak İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur. Mahkemece yapılacak iş, davalıların tescili anındaki iyiniyet durumunun, arsa sahiplerinin sunacağı delillerle birlikte yeniden değerlendirilmesidir.

Bu karar, avukatlar için kritik bir emsal teşkil etmektedir. Özellikle savunma stratejilerinde tapu sicili incelemesinin, sözleşme şerhinin yokluğunun ve iyiniyet karinesinin nasıl kullanılacağı konusunda net bir çerçeve sunmaktadır. Artık arsa sahiplerinin, üçüncü kişilerin kötü niyetini ispat etmek zorunda olduğu gerçeği, dava dilekçesi ve delil listesi hazırlanırken göz önünde bulundurulmalıdır.

Karar ayrıca, içtihadı birleştirme kararlarının usuli kazanılmış haklar karşısında istisnai uygulanabilirliğini de teyit etmektedir. Benzer davalarda avukatların, müvekkillerine risk analizi yaparken bu yeni içtihadı merkeze alması zorunlu hale gelmiştir. (Word count: 748)