Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/2930 E., 2025/3634 K. sayılı Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Tapuya Güven İlkesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/2930 Esas, 2025/3634 Karar sayılı ilamı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında önemli bir paradigma değişimini resmileştirmektedir. Daire, uzun yıllardır savunduğu “iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmayacağı” yönündeki içtihadından, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 18.04.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı ile dönmüştür. Bu içtihadı birleştirme kararı, benzer hukuki konularda Yargıtay dairelerini, genel kurullarını ve adliye mahkemelerini bağlayıcı niteliktedir (Yargıtay Kanunu m. 45/5).

Olayda, davacılar ile davalı yükleniciler arasında 07.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.09.1993 tarihli ek sözleşme imzalanmıştır. Davacılar, yüklenicilerin inşaatı eksik ve ayıplı tamamladığını, 4. katın imara aykırı olduğunu, bu nedenle iskân ruhsatı alınamadığını ve kat mülkiyetinin kurulamadığını ileri sürerek sözleşmenin feshini, davalılara ait tapu kayıtlarının iptali ile kendi adlarına tescili ve haksız el atmanın önlenmesini talep etmişlerdir.

Davalılar ise inşaatın 1993 yılında tamamlanıp teslim edildiğini, 4. katın paylaşımının ek sözleşme ile müteahhide bırakıldığını, davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını ve kendilerinin iyiniyetli üçüncü kişiler olduğunu savunmuşlardır. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi imar barışı kapsamında 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca kararın bozulmasını uygun görmüştür. Bozmadan sonraki yargılamada mahkeme yeniden davayı kabul etmiş, Dairemizin önceki bozma ve onama kararları ardından davalı ... mirasçılarının karar düzeltme talebi üzerine yeniden inceleme yapılmıştır.

Daire, karar düzeltme aşamasında TMK’nın 3. ve 1023. maddelerini merkeze alarak yeni bir yaklaşım benimsemiştir. Tapu siciline güven ilkesi, hukuk sistemimizin temel taşlarından biridir. Tapu sicili alenidir; herkes tapu kayıtlarını inceleyebilir. TMK m. 1023’e göre, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline dayanarak kazandıkları ayni haklar korunur. Daire, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte (gayrimenkul satış vaadi + eser sözleşmesi) ani edimli bir sözleşme olduğunu, kural olarak geriye etkili fesih ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi bulunduğunu belirtmiştir.

Ancak yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinde bulunduğu ve yüklenicinin bu hisseleri üçüncü kişilere sattığı durumlarda, üçüncü kişilerin iyiniyeti karine olarak kabul edilmelidir. TMK m. 3, iyiniyeti karine saymakta, m. 1023 ise bu iyiniyete dayalı ayni hak kazanımlarını korumaktadır. Daire, “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Eşya Hukuku sisteminde yerinin olmadığını, tapu devrinin şarta bağlanamayacağını, dolayısıyla yüklenici adına tescil edilen hisselerin üçüncü kişilere devrinin geçerli olduğunu vurgulamıştır.

Önceki içtihatta, arsa sahibinin yükleniciye intikal ettirdiği tapunun avans niteliğinde olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde tüm tapu intikallerinin arsa sahibine döneceği kabul ediliyordu. Yeni içtihatla bu yaklaşım terk edilmiştir. Artık iyiniyetli üçüncü kişinin, tapu kaydını inceleyerek, inşaat mahallinde yüklenicinin bulunduğunu, inşaatı onun yaptığını araştırdıktan ve geriye etkili fesih ihtimalinin bulunmadığı kanaatine vardıktan sonra iktisap ettiği ayni hak korunacaktır.

Ancak arsa sahibi, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, yani sözleşmenin yükleniciye devredildiğini ve geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat ederse tapu iptal ve tescil talebi kabul edilebilecektir. Daire, bu çerçevede davalı muris ...’nun iyiniyetli üçüncü kişi olup olmadığının yeniden incelenmesi gerektiğini belirterek ilk derece kararını bozmuştur.

Bu karar, avukatlar açısından kritik mesleki çıkarımlar içermektedir. Müvekkil arsa sahiplerine danışmanlık verirken artık “avans tapu” argümanının sınırlı kaldığını, üçüncü kişilerin TMK m. 1023 korumasına mazhar olabileceğini vurgulamak zorunludur. Yükleniciden daire veya hisse satın alacak müvekkillere ise tapu sicilini dikkatle inceleme, inşaatın fiili durumunu araştırma ve sözleşme şartlarını değerlendirme yükümlülüğü doğmaktadır. Kötüniyet iddiası ise ispat yükü arsa sahibine ait olduğundan, delil toplama stratejisi buna göre şekillendirilmelidir.

Karar aynı zamanda 7143 sayılı İmar Barışı Kanunu’nun 16. maddesi ile imara aykırılıkların giderilmesi sürecinin de yargılamaya etkisini ortaya koymaktadır. Avukatlar, yapı kayıt belgesi alınmış taşınmazlarda imar uyuşmazlıklarının hukuki statüsünü titizlikle değerlendirmelidir.

Sonuç olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, tapuya güven ilkesini güçlendirerek hukuk güvenliği ve işlem güvenliğini ön plana çıkarmıştır. Bu içtihat değişikliği, limited ve anonim şirketler başta olmak üzere ticari hayatta tapu devir işlemlerinin hukuki risk analizini kökten etkileyecek niteliktedir. Avukatların müvekkillerine sunacağı hukuki mütalaalarda bu yeni dengeyi titizlikle yansıtması, mesleki özenin bir gereğidir.

(Word count: 928)