Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/190 E., 2025/4167 K. sayılı Kararı: İmar Barışı Sonrası Üçüncü Kişi İyiniyeti ve Arabuluculuk

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/190 Esas, 2025/4167 Karar sayılı ilamı, önceki kararla paralel bir çizgide arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin korunması ilkesini pekiştirmektedir. Daire, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı uyarınca eski içtihadından dönerek, iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında korunması gerektiğini vurgulamıştır.

Somut olayda davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 13.11.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı, yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını, devirlerin avans niteliğinde olduğunu ve sonraki devirlerin muvazaalı bulunduğunu iddia ederek sözleşmenin geriye etkili feshini, davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile kendi adına tescili talep etmiştir.

Davalılardan biri icra ihalesiyle hisse aldığını, ilanların tebliğ edildiğini ve itiraz olmadığını, diğerleri ise ticari ilişki (hazır beton satışı, trampa) yoluyla edindiklerini, iyiniyetli üçüncü kişiler olduklarını savunmuşlardır. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, istinaf mahkemesi istinaf taleplerini reddetmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde uyuşmazlığın sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğunu tespit etmiştir. Ani edimli bir sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin binayı yapma borcu, arsa sahibinin ise arsayı teslim ve bağımsız bölümleri devretme borcu bulunduğu belirtilmiştir.

Daire, TMK m. 1023’ün tapuya güven ilkesini, m. 3’ün ise iyiniyet karinesini koruduğunu hatırlatmıştır. Yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin, tapu sicilini inceleyerek, inşaat mahallinde yüklenicinin fiilen bulunduğunu araştırarak ve geriye etkili fesih ihtimalinin bulunmadığı kanaatine vararak iktisap ettikleri ayni hakların korunması gerektiğini vurgulamıştır.

“Avans tapu” kavramının kanuni dayanağının olmadığı, tapu devrinin şarta bağlanamayacağı, TMK m. 992 uyarınca arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanana kadar yüklenicinin tasarruf yetkisinin hukuken sakat olmadığı belirtilmiştir. Arsa sahibinin üçüncü kişinin kötüniyetini somut delillerle ispat etmesi halinde ise tapunun arsa sahibine dönebileceği kabul edilmiştir.

Bu çerçevede Daire, temyiz eden davalıların (... , ... ve ...) iyiniyetli olup olmadığının, davacının delilleriyle birlikte dosya kapsamı incelenerek yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırmış ve ilk derece kararını bozmuştur.

Karar, avukatlar için önemli pratik sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle icra ihalesi yoluyla iktisap edenlerin durumunun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiği açıktır. Ticari ilişki (trampa, mal değişimi) yoluyla hisse edinenlerin de iyiniyet iddiasının somut olgulara dayandırılması zorunludur. Avukatlar, müvekkillerine tapu sicili incelemesi, inşaatın fiili durumu, sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği ve kötüniyet delillerinin toplanması konusunda stratejik tavsiyelerde bulunmalıdır.

Ayrıca karar, 7143 sayılı Kanun kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış taşınmazlarda imar uyuşmazlıklarının da yargılamaya etkisini dolaylı olarak hatırlatmaktadır. Arabuluculuk Kanunu m. 1 ve devamı hükümleri uyarınca, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri hususlarda (özellikle ayrılma akçesi, ödeme planı, pay devri koşulları) arabuluculuk görüşmelerinin yapılması, uzun yargılamaların önüne geçilmesi açısından önem arz etmektedir.

Bu içtihat değişikliğiyle Yargıtay, hukuk güvenliği ilkesini güçlendirmiş, ticari hayatta tapu devir işlemlerinin öngörülebilirliğini artırmıştır. Avukatların müvekkil portföylerinde yer alan inşaat şirketleri ve arsa sahiplerine vereceği hukuki danışmanlıkların, bu yeni dengeyi gözeten detaylı risk analizlerine dayanması mesleki özenin gereğidir.

(Word count: 812)