Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3430 E., 2025/2450 K. Sayılı Kararı: İş Karşılığı Tapu Devrinde Üçüncü Kişi Korunması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3430 Esas, 2025/2450 Karar sayılı ilamı, Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi ve Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararlarına karşı yapılan temyiz başvurusu üzerine verilmiş olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde üçüncü kişi iyiniyetinin değerlendirilmesine ilişkindir.

Davacılar, arsa sahibi sıfatıyla dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini ve yüklenicinin avans tapuları üçüncü kişilere sattığını belirterek, dava konusu 3628 ada 12 parsel D blok 40 no’lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmişlerdir.

Davalı, bağımsız bölümün iş karşılığı olarak arsa sahiplerinden biri tarafından doğrudan devredildiğini, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve tapu siciline güvenerek iktisap ettiğini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi, tapu devrinin avans niteliğinde olduğunu, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirterek davanın kabulüne karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinafı esastan reddetmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nı temel alarak önceki içtihadından dönmüştür. Kararda “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Eşya Hukuku sisteminde yerinin olmadığı, tapu devrinin şarta bağlanamayacağı vurgulanmıştır.

Daire, TMK m. 1023 ve m. 3 hükümlerini sistematik olarak yorumlayarak, üçüncü kişinin tescili anındaki iyiniyetinin korunması gerektiğini, ancak arsa sahibinin kötü niyet iddiasını somut delillerle ispat edebilmesi halinde tapunun dönebileceğini belirtmiştir.

Mahkemece yapılması gereken, davalının tapuyu devraldığı anda sözleşmenin fesih koşullarını bilip bilmediğinin delillerle araştırılması ve makul süre verilerek karar verilmesidir. Sonuç olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararı ortadan kaldırılarak İlk Derece kararı bozulmuştur.

Bu karar, özellikle iş veya hizmet karşılığı tapu devri yapılan uyuşmazlıklarda avukatlara önemli bir çerçeve sunmaktadır. Avans tapu kavramının reddi, tapu sicilinin olumlu etkisi ve ispat yükünün dağılımı, dava takibi açısından kritik öneme sahiptir.

Avukatlar, müvekkillerine tapu devir tarihini, devir sebebini (iş karşılığı olup olmadığını) ve delil stratejisini bu içtihat doğrultusunda hazırlamalıdır. Karar, hukuki güvenlik ilkesi ile arsa sahiplerinin korunması arasında adil bir denge kurmaktadır. (Word count: 578)