Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3059 E., 2025/2232 K. Sayılı Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Tapuya Güven İlkesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3059 Esas, 2025/2232 Karar sayılı ilamı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshinde üçüncü kişilerin ayni hak iktisabının korunması konusunda köklü bir içtihat değişikliğinin somutlaşmış halidir. Antalya 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 2020/261 Esas sayılı dosya ile başlayan dava, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 2024/986 Esas, 2024/1278 Karar sayılı istinaf incelemesinden geçerek temyiz aşamasına ulaşmıştır.

Dava konusu, Antalya ili sınırlarında bulunan .... ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 1997 yılında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2003/963 Esas, 2008/559 Karar sayılı ilamı ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği ve kararın kesinleştiği görülmektedir. Ardından açılan tapu iptal ve tescil davası neticesinde A bloktaki 14 bağımsız bölümün davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiş, 6-7-11-15-16-19-21 no’lu bağımsız bölümler ise “atiye bırakılmak” suretiyle davanın bu kısımlar yönünden açılmamış sayılmasına hükmedilmiştir.

Davalılar, bahse konu 7 bağımsız bölümün son malikleri konumundadır. Davacı, sözleşmenin geriye etkili feshinin tüm bağımsız bölümleri kapsadığını, dolayısıyla davalılar lehine yapılan tescillerin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

Davalılar ise savunmalarında TMK m. 1023’te düzenlenen tapuya güven ilkesine ve iyiniyet karinesine dayanmışlardır. Bir davalı, 11, 15 ve 21 no’lu bağımsız bölümleri 2004, 2008 ve 2009 yıllarında satın aldığını, aradan 10 yıldan fazla süre geçtiğini belirterek zamanaşımı ve iyiniyet savunması yapmıştır. Diğer davalılar da cebri icra yoluyla veya bedel ödeyerek iyiniyetli üçüncü kişi sıfatıyla mülkiyet kazandıklarını, arsa sahibinin 2006 yılında aynı taşınmazlar hakkında “atiye bırakma” kararı aldığını ve bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesi, davalıların iyiniyet iddialarının arsa malikine karşı ileri sürülemeyeceğine, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi konumunda olduğunu belirterek davanın kabulüne karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise davacı ve bazı davalıların istinaf taleplerini kısmen kabul ederek İlk Derece kararını kaldırmış ve davanın kabulü yönünde yeniden hüküm kurmuştur. Kararda, sözleşmenin geriye etkili feshinde yükleniciye avans olarak verilen arsa paylarının iadesinin istenebileceği, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği vurgulanmıştır.

Temyiz incelemesinde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, öncelikle bir davalının istinaf başvurusunun süresinden sonra yapıldığını tespit ederek bu temyiz talebini usulden reddetmiştir. Esas yönünden ise Daire’nin önceki içtihadından dönmek üzere Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na yaptığı başvuru neticesinde alınan 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nı temel almıştır.

İçtihadı Birleştirme Kararı, TMK m. 1023’ün tapu siciline güven ilkesini, TMK m. 3’teki iyiniyet karinesini ve TMK m. 992’deki bozucu yenilik doğuran hakkın sınırlarını detaylı biçimde yorumlamaktadır. Daire, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma niteliğini, ani edimli bir sözleşme olduğunu ve geriye etkili feshin mümkün bulunduğunu vurgulamıştır. Ancak, yüklenici adına tescil edilen bağımsız bölümün üçüncü kişiye devrinin, tapu siciline güven ilkesi gereği korunması gerektiğini kabul etmiştir.

Kararda özellikle altı çizilen husus, arsa sahibinin üçüncü kişinin kötü niyetini somut delillerle ispat yükümlülüğüdür. Üçüncü kişi, tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle iktisap ettiğini beyan ettiği sürece TMK m. 3 gereği iyiniyet karinesi lehine işler. Arsa sahibinin, üçüncü kişinin sözleşmenin fesih koşullarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat etmesi halinde ise tapu iptal ve tescil talebi kabul edilebilecektir.

Daire, davalılardan birinin bağımsız bölümü cebri icra yoluyla satın alan kişiden aldığını belirterek, bu durumda iyiniyetin cebri icra kuralları çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç olarak, Bölge Adliye Mahkemesi kararını iki davalı yararına bozmuş, davacıya kötü niyetin ispatı için makul süre verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Bu karar, avukatlar açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal-tescil davalarında savunma stratejisinin tamamen değişmesine yol açmıştır. Artık üçüncü kişilerin iyiniyeti karine olarak kabul edilmekte, arsa sahibine ispat yükü getirilmektedir. Avukatların, müvekkillerine tapu sicili incelemesinin önemi, sözleşme şerhinin etkisi, zamanaşımı itirazları ve delil toplama stratejileri konusunda daha titiz hukuki danışmanlık vermesi gerekmektedir.

Karar aynı zamanda usuli kazanılmış hak ilkesi ile içtihadı birleştirme kararlarının bağlayıcılığını da netleştirmektedir. 6100 sayılı HMK’nın istinaf ve temyiz sistematiği ile Yargıtay Kanunu m. 45/5’in birlikte yorumlanması, yargılama ekonomisi ve hukuki güvenlik ilkelerinin korunması bakımından emsal niteliktedir.

Sonuç itibarıyla Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu ilamı, Türk özel hukukunda tapu siciline güven ilkesinin ağırlığını artıran, üçüncü kişi korumasına daha geniş alan tanıyan ve arsa sahiplerine ispat yükümlülüğü getiren önemli bir dönüm noktasıdır. Avukatlar, benzer uyuşmazlıklarda bu içtihadı birleştirme kararını titizlikle incelemeli, delil stratejilerini buna göre şekillendirmelidir. (Word count: 912)