Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4251 E., 2025/2601 K. Sayılı Kararı: Kat İrtifakı Döneminde Üçüncü Kişi İktisaplarının Korunması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4251 Esas, 2025/2601 Karar sayılı kararı, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin istinaf incelemesinden geçen bir uyuşmazlığı ele almaktadır. Dava, 2009 yılında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve beş adet bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline ilişkindir.

Davacılar, murisleri ile davalı yüklenici Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmede yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın %22,75 seviyesinde kaldığını ileri sürerek sözleşmenin feshini ve yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptalini talep etmişlerdir. Birleşen davada ise 8 numaralı bağımsız bölüm malikine karşı da aynı talep yinelenmiştir.

Davalılar ve dahili davalılar, taşınmazları iyiniyetle iktisap ettiklerini, bazılarının arsa sahiplerinin verdiği vekaletname ile satın alındığını, bazılarının ise icra ihalesinden geldiğini savunmuşlardır. Bir kısım davalılar, dairelerin iskanlı olduğunu, sözleşme şartları yerine getirilmeden iskan alınamayacağını, dolayısıyla iyiniyetlerinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmişlerdir.

İlk Derece Mahkemesi, 1984 tarihli 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfla inşaat seviyesinin düşük olduğunu, üçüncü kişilerin yüklenicinin ardılı konumunda bulunduğunu ve iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceğini belirterek davanın kabulüne karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf taleplerini esastan reddetmiştir.

Temyiz incelemesinde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2025 tarihli 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nı temel alarak önceki içtihadından dönmüştür. Kararda, TMK m. 1023’ün tapuya güven ilkesinin, TMK m. 3’ün iyiniyet karinesinin ve TMK m. 992’nin sistematik yorumu yapılmıştır.

Daire, arsa sahibinin verdiği vekaletname ile satış yapılması, icra satışı yoluyla iktisap, iskan alınmış dairelerin varlığı gibi hususların iyiniyet değerlendirmesinde ayrıca dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır. Özellikle, üçüncü kişilerin tapu sicilindeki kayda güvenerek ve bedel ödeyerek iktisap ettikleri durumlarda, arsa sahibinin kötü niyet iddiasını somut delillerle ispat etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kararda, mahkemenin yapması gereken iş, her bir davalının tescili anındaki bilgi ve iradesini, sözleşmeden haberdar olup olmadığını, vekaletname ilişkisini, icra dosyasındaki kayıtları ve iskan durumunu tek tek inceleyerek TMK m. 1023 anlamında korunmaya değer iyiniyetin varlığını tespit etmektir.

Sonuç olarak, Bölge Adliye Mahkemesi kararı ortadan kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur. Bu bozma, avukatlara önemli bir mesaj içermektedir: Artık üçüncü kişi iyiniyeti karine olarak kabul edilmekte, her somut olayda delillerle çürütülmesi aranmaktadır.

Bu ilam, özellikle vekaletname ile satış yapılan, icradan alınan veya iskanlı dairelerin bulunduğu arsa payı karşılığı inşaat davalarında savunma stratejisinin yeniden yapılandırılması gerektiğini göstermektedir. Avukatlar, müvekkillerinin iktisap tarihini, tapu sicilindeki şerh durumunu, vekaletname ilişkisini ve sebepsiz zenginleşme taleplerini titizlikle değerlendirmelidir. Karar, hukuki güvenlik ilkesi ile mülkiyet hakkının dengelenmesi açısından da önemli bir emsaldir. (Word count: 682)