Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/3082 E., 2025/2258 K. Sayılı Kararı: Kat Karşılığı Sözleşmede Tapuya Güven İlkesi ve İyiniyet Değerlendirmesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/3082 Esas, 2025/2258 Karar sayılı ilamı, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin kararına karşı yapılan temyiz başvurusu üzerine verilmiş olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması konusunda İçtihadı Birleştirme Kararı’nın uygulanmasını göstermektedir.

Davacılar, muris arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan sözleşmede edimlerin yerine getirilmediğini, yüklenicinin daireleri diğer davalılara sattığını belirterek sözleşmenin feshini ve tapu iptal-tescillerini talep etmişlerdir.

Davalılar, bağımsız bölümleri bedel ödeyerek yükleniciden satın aldıklarını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını ve iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını savunmuşlardır. Bir davalı ise emanet olarak aldığını ve devrettiğini, diğer bir davalı ise dava dışı bir kişiden satın aldığını belirtmiştir.

İlk Derece Mahkemesi, sözleşmenin feshine, bir davalı yönünden dava şartı yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden tapu iptali ve tesciline karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, bazı davalıların istinafını kabul ederek yeniden hüküm kurmuş, diğerlerini ise esastan reddetmiştir.

Temyiz incelemesinde Yargıtay, 16.05.2025 tarihli 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nı referans alarak önceki içtihadından dönmüştür. Kararda, TMK m. 1023’ün tapuya güven ilkesinin, TMK m. 3’ün iyiniyet karinesinin detaylı analizi yapılmıştır.

Daire, arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesinin karma niteliğini, ani edimli yapısını ve geriye etkili feshin sonuçlarını açıklamıştır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin, tapu siciline güvenerek iktisap ettiği sürece ayni hakkının korunması gerektiğini vurgulamıştır.

Mahkemece yapılması gereken, temyiz eden davalıların tescili anındaki bilgi düzeyini, sözleşmeden haberdar olup olmadıklarını, tapu sicilindeki şerh durumunu inceleyerek iyiniyetin varlığını tespit etmektir. Arsa sahibinin kötü niyet iddiasını ispat yükümlülüğü bulunduğu belirtilmiştir.

Sonuç olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur. Bu karar, avukatlara kat karşılığı inşaat davalarında yeni savunma perspektifi sunmaktadır. Özellikle tapu sicilindeki şerh yokluğu, bedel ödenmesi ve iyiniyet karinesinin nasıl kullanılacağı konusunda net rehberlik sağlamaktadır.

Avukatlar, benzer davalarda müvekkillerinin iktisap tarihini, tapu incelemesini ve delil stratejisini bu içtihada göre yeniden yapılandırmalıdır. Karar, hukuki güvenlik ilkesi ile mülkiyet hakkının dengelenmesinde önemli bir adım olarak değerlendirilmelidir. (Word count: 612)