Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: Kiralananın Gösterilmesine İzin Davalarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Zorunludur (2015/12845 E., 2016/201 K.)

Kira hukuku uygulamalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiraya verenin taşınmazını satışa çıkarması halinde kiracının bunu üçüncü kişilere göstermesine izin verip vermemesi konusudur. Bu tür davalar, bir yandan Anayasa’nın 21. maddesinde güvence altına alınan konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği ile, diğer yandan Türk Borçlar Kanunu’nun 319/2. maddesinde düzenlenen kiracının katlanma yükümlülüğü arasında hassas bir denge kurulmasını gerektirir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21 Ocak 2016 tarihli, 2015/12845 Esas ve 2016/201 Karar sayılı ilamı, bu dengenin nasıl kurulması gerektiğine ilişkin önemli kriterler sunmaktadır. Somut olayda, İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiralananın satışa çıkarıldığını ve kiracının alıcılara göstermesine engel olduğunu belirterek, taşınmazın hafta içi Salı ve Perşembe günleri 18:00-20:00 saatleri arasında, hafta sonu Cumartesi günleri ise 14:00-16:00 saatleri arasında, 3 ay süreyle gösterilmesine izin verilmesine karar vermişti. Karar, davalı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay, ilk olarak konut dokunulmazlığının mutlak olmadığını, yasal koşulların varlığı halinde sınırlandırılabileceğini vurgulamıştır. TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın kiraya veren ve üçüncü kişiler tarafından gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, objektif iyiniyet kuralları ve dürüstlük ilkesi çerçevesinde kullanılmalıdır.

Daire, mahkeme kararının davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğunu ve yeni uyuşmazlıklara yol açabileceğini belirtmiştir. Özellikle 3 aylık süre ve belirlenen saatlerin, kiracının mesken olarak kullandığı taşınmazda yaşamını önemli ölçüde zorlaştırabilecek nitelikte olduğu değerlendirilmiştir. Bu nedenle karar bozulmuştur.

Yargıtay’ın bozma gerekçesi, avukatlar açısından büyük mesleki önem taşımaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yapılarak şu hususların araştırılması zorunludur:

• Taşınmazın ekonomik koşulları ve piyasa değeri
• Bulunduğu yerin sosyo-ekonomik özellikleri
• Taşınmazın niteliği (konut, işyeri vb.)
• Kiracının mesken olarak kullanım biçimi ve ailevi durumu
• Kiracının iş ve beşeri ilişkileri, çalışma saatleri
• Taşınmazın makul satış süresi

Bu unsurlar değerlendirilerek, satışın yapılabileceği muhtemel makul süre ile sınırlı, kiracının yararlarını da gözeten hakkaniyete uygun bir gösterim takvimi belirlenmelidir. Kararda, “herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır” ifadesi özellikle vurgulanmıştır.

Bu içtihat, sulh hukuk mahkemelerinde görülen kiralananın gösterilmesine izin davalarında karar verirken sadece tarafların beyanlarıyla yetinilmemesi, somut delil ve uzman görüşü alınması gerektiğinin altını çizmektedir. Aksi halde verilen izin kararı, Yargıtay denetiminde bozulma riski taşımaktadır.

Uygulamada avukatlar, bu tür davalarda müvekkilleri lehine ihtiyati tedbir talebinde bulunurken de bu kriterleri göz önünde bulundurmalıdır. Keşif ve bilirkişi raporu alınmadan verilen soyut izin kararlarının bozulma ihtimali yüksek olduğundan, dava dilekçelerinde bu yönde delil ikamesi ve inceleme taleplerine yer verilmesi mesleki özen gereğidir.

Sonuç olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, TBK m. 319/2’nin uygulanmasında ölçülülük ve hakkaniyet ilkelerinin somutlaştırılması açısından emsal niteliğindedir. Kiracının konut dokunulmazlığı ile malikin mülkiyet hakkının dengelenmesinde, mahkemelerin aktif araştırma yükümlülüğünü vurgulaması, yargılama ekonomisi ve hukuki güvenlik açısından önemlidir.

Avukatlar, bu içtihadı gerek dava açma aşamasında, gerekse itiraz ve temyiz süreçlerinde etkin biçimde kullanabilirler. Özellikle kiracı vekili olarak, kiracının çalışma hayatı, aile düzeni ve özel yaşamına ilişkin somut deliller sunarak, ölçüsüz gösterim taleplerinin reddini talep edebilirler. Kiraya veren vekili olarak ise, satış sürecinin aciliyetini ve piyasa koşullarını bilimsel verilerle ortaya koyarak makul bir gösterim izni elde etme stratejisi izleyebilirler.

Bu karar aynı zamanda, 6100 sayılı HMK’nın 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. maddesi ile HUMK m. 428 uyarınca verilen bozma kararlarının usulünü de içermektedir. Temyiz harcı iadesi de kararda yer almıştır.

Kiralananın gösterilmesine izin davalarında Yargıtay içtihatları giderek netleşmekte olup, bu karar avukatlara rehber niteliğindedir. Her somut olayda tarafların menfaat dengesi yeniden kurulmalı, kararlar soyut ve süresiz olmaktan kaçınılmalıdır. (748 kelime)