Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1090 E., 2025/4230 K. sayılı Kararı – İnşaat Sözleşmesi Feshinde Banka İpoteğinin Korunması

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2025 tarihli, 2025/1090 Esas ve 2025/4230 Karar sayılı ilamı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshinde üçüncü kişilerin ve özellikle bankaların hukuki durumuna ilişkin önemli bir emsal teşkil etmektedir. Karar, 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı ışığında değerlendirildiğinde, tapu siciline güven ilkesinin (TMK m.1023) ve iyiniyet karinesinin (TMK m.3) nasıl uygulanacağına dair somut bir çerçeve sunmaktadır.

Olayın Özeti ve Tarafların İddiaları

Dava, Konya ili Seydişehir ilçesinde bulunan taşınmazlar üzerinde 2017 yılında akdedilen iki ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkindir. Arsa sahipleri, yüklenici şirket ile imzaladıkları sözleşmelerde inşaatın ruhsattan itibaren iki yıl içinde tamamlanmasını kararlaştırmışlardır. Ancak yüklenici hiçbir inşaat faaliyeti gerçekleştirmemiş, buna karşılık arsa paylarını teminat göstererek davalı bankadan kredi kullanmıştır. Arsa sahipleri, sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu iptali ile tescilini ve tüm takyidatların (ipotek ve hacizlerin) kaldırılmasını talep etmişlerdir.

Davalı banka ise tapu sicilinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh bulunmadığını, iyiniyetle tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki iç ilişkiden haberdar olmadığını savunmuştur. Diğer davalılar da haciz şerhlerinin tapu sicilindeki kayda dayandığını belirterek davanın reddini istemişlerdir.

İlk Derece ve İstinaf Mahkemesi Kararları

Seydişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, yüklenicinin hiçbir edimde bulunmadığını, inşaat ruhsatı dahi almadığını tespit etmiş ve sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu iptali ile tescile ve ipotek ile hacizlerin kaldırılmasına karar vermiştir. Mahkeme, avans niteliğindeki tapu devrinin iptalini ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceğini gerekçe göstermiştir. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi de istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi ve Hukuki Gerekçesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, davalı bankanın temyiz başvurusu üzerine dosyayı incelemiş ve önceki yerleşik içtihadından dönülmesine neden olan İçtihadı Birleştirme Kararı'nı temel almıştır. Daire, Yargıtay Kanunu m.45/5 uyarınca içtihadı birleştirme kararlarının daireleri bağladığını vurgulamıştır.

Kararda, tapu sicili sisteminin temel ilkeleri detaylı biçimde açıklanmıştır: Taşınmaz mülkiyetinin tapu sicili ile kazanılacağı, sicilin aleniliği ve tapu kaydına güvenilerek iktisap edilen ayni hakların korunması gerektiği (TMK m.1023) belirtilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma niteliği, ani edimli olması ve geriye etkili feshin mümkün olduğu hususları incelenmiştir.

Daire, TMK m.3 uyarınca üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun kanunen karine olarak kabul edilmesi gerektiğini, aksinin (kötüniyetin) arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiğini vurgulamıştır. "Avans tapu" kavramının hukuki dayanağının bulunmadığı, yüklenici adına yapılan tescilin yolsuz tescil olarak nitelendirilemeyeceği (TMK m.1024) ve TMK m.992 gereğince arsa sahibinin sözleşmeden dönme anına kadar yüklenicinin tasarruf yetkisinin geçerli olduğu açıkça ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, ipoteğin tesis edildiği anda bankanın kötüniyetli olduğunun ispatı için arsa sahiplerine delil ibrazı imkanı tanınması gerektiği belirtilmiş ve dosyanın bu doğrultuda yeniden incelenmesi için bozma kararı verilmiştir. Karar oybirliğiyle alınmıştır.

Kararın Avukatlar Açısından Pratik Sonuçları

Bu karar, banka ve finans kurumlarının avukatları için önemli bir emsal niteliğindedir. İpotek tesis ederken tapu sicilindeki kayıtlara güvenmenin yeterli olacağı, iç ilişkiyi araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı kabul edilmiştir. Arsa sahiplerinin avukatları ise kötüniyetin ispatı için somut delil stratejisi geliştirmek zorundadır. Tapu sicilinde şerh bulunmaması, banka lehine güçlü bir karine oluşturmaktadır.

Karar, aynı zamanda usul hukuku açısından da öğreticidir. Zorunlu arabuluculuk, zamanaşımı, görev ve harç gibi diğer itirazların bozma aşamasında incelenmesine gerek görülmemiştir. Bu yaklaşım, uyuşmazlığın esasını iyiniyet incelemesine indirgemiştir.

Sonuç olarak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu kararı, İçtihadı Birleştirme Kararı'nın banka ipotekleri bakımından ilk somut uygulamalarından biri olarak hukuk literatüründe yerini alacaktır. Avukatlar, müvekkillerine tapu siciline güven ilkesinin sınırlarını ve ispat yükünün dağılımını bu karar ışığında açıklamalıdır.

(Yaklaşık 950 kelime)