Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3673 E., 2025/3881 K. sayılı Kararı – Arsa Sahibinden Doğrudan Devir Alan Üçüncü Kişilerin Korunması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17.11.2025 tarihli, 2024/3673 Esas, 2025/3881 Karar sayılı ilamı, İçtihadı Birleştirme Kararı'nın (16.05.2025 tarih ve E.2024/1, K.2025/2) uygulanmasında önemli bir aşamayı temsil etmektedir. Karar, arsa sahibinden doğrudan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu netleştirmekte ve tapu siciline güven ilkesinin kapsamını genişletmektedir.

Olayın Özeti

Davacılar, 18.06.2013 tarihinde bir yüklenici şirket ile düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamışlardır. Sözleşmede iki blok halinde inşaat yapılması, belirli dairelerin arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Yüklenici inşaatı tamamlamamış, arsa sahiplerine avans olarak verilen daireleri üçüncü kişilere satmıştır. Bazı daireler ise doğrudan arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere satılmıştır.

Arsa sahipleri, sözleşmenin geriye etkili feshini ve satışa konu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile payları oranında tescili talep etmişlerdir. Davalılar arasında, yükleniciden satın alanlar ile arsa sahiplerinden doğrudan satın alanlar bulunmaktadır.

Alt Mahkeme Kararları

Bergama 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, inşaatın düşük tamamlanma oranını (%27-49) gerekçe göstererek sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapu iptali ile tescile karar vermiştir. Mahkeme, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını "avans tapu" gerekçesiyle reddetmiştir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi istinaf başvurularını reddetmiştir.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda önceki içtihadını değiştirmiştir. Kararda, tapu sicili aleniyeti, iyiniyet karinesi ve TMK m.1023'ün koruma işlevi detaylı biçimde anlatılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma niteliği, geriye etkili fesih imkanları ve "avans tapu" kavramının hukuki geçersizliği üzerinde durulmuştur.

Özellikle, davalıların bir kısmının daireleri arsa sahiplerinden doğrudan satın aldıklarını, tapuda resmi satış sözleşmesi bulunduğunu iddia etmeleri üzerine Daire, bu kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunmaya değer iyiniyete sahip olup olmadıklarının araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Arsa sahibinin devir yetkisi verdiği veya bizzat satış yaptığı durumlarda, kötüniyetin somut delillerle ispatı zorunlu kılınmıştır.

Daire, temyiz eden davalılara (arsa sahibinden alım yapanlar ve Limited Şirket) tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda sözleşmenin fesih koşullarını bilip bilmediklerinin incelenmesi talimatını vermiştir. Bu nedenle ilk derece ve istinaf kararları bozulmuştur.

Mesleki ve Hukuki Sonuçlar

Bu karar, avukatlar açısından kritik bir ayrımı netleştirmektedir: Arsa sahibinden doğrudan alım yapan üçüncü kişilerin korunması, yükleniciden alım yapanlardan daha güçlü bir karineye sahiptir. Ancak her durumda iyiniyet incelemesi yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Arsa sahiplerinin avukatları, satış yetkisi veren vekaletnameleri, satış bedellerini ve alıcıların bilgi düzeyini delillendirmek zorundadır. Alıcıların avukatları ise resmi satış sözleşmesi, tapu sicilindeki temiz kayıt ve arsa sahibinin doğrudan iradesini öne çıkarmalıdır.

Karar, aynı zamanda Limited Şirket'in ticari alacaklarını tahsil amacıyla bağımsız bölüm almasını da iyiniyet kapsamında değerlendirmiştir. Bu husus, ticari hayatın gerekleriyle eşya hukuku ilkelerinin uyumunu göstermektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay'ın bu kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde "arsa sahibinden devir" olgusunun koruma kapsamını genişletmekte ve avukatlara somut olay bazlı strateji geliştirme imkanı sunmaktadır. Hukuk güvenliği ilkesinin güçlenmesi, inşaat sektöründeki işlem güvenilirliğini artıracaktır.

(Yaklaşık 820 kelime)