Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3470 E., 2025/3564 K. sayılı Kararı – Arsa Payı Karşılığı İnşaatta İpotek İptali Talebi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2025 tarih ve 2024/3470 Esas, 2025/3564 Karar sayılı kararı, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrası dönemde ipotek alacaklılarının korunması konusunda önemli bir emsaldir. Karar, Konya ili sınırlarında bulunan iki parsel taşınmazı konu alan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde, yükleniciden devir alan ve banka lehine ipotek tesis eden üçüncü kişilerin hukuki durumunu TMK m.1023 çerçevesinde değerlendirmektedir.

Dava ve Tarafların İddiaları

Davacı arsa sahibi, 12.11.2015 tarihinde yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış, yüklenici ise kendisine devredilen parseli üçüncü kişiye satmış, o kişi de aynı gün banka lehine ipotek tesis etmiştir. Arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı %53 oranında tamamlayabildiğini, sözleşmenin feshi, tapu iptali, tescil ve ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı banka, tapu sicilinde herhangi bir şerh bulunmadığını, resmi satış sözleşmesine ve ekspertiz raporuna güvenerek ipotek tesis ettiğini, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunmuştur. Yüklenici ve diğer davalılar da benzer savunmalar ileri sürmüştür.

Alt Mahkemelerin Kararları

İlk Derece Mahkemesi (Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi), geleneksel "avans tapu" yaklaşımını benimseyerek davanın kabulüne karar vermiştir. Mahkeme, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceğini, ipoteğin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu belirtmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetmiştir.

Yargıtay'ın Hukuki Gerekçesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İçtihadı Birleştirme Kararı'nı (16.05.2025 tarih, E.2024/1, K.2025/2) temel alarak önceki içtihadından dönmüştür. Kararda, tapu siciline güven ilkesinin temel alındığı, iyiniyetin karine olarak kabul edildiği (TMK m.3), aksinin somut delillerle ispatlanması gerektiği (TMK m.1023) detaylı biçimde açıklanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, ani edimli olması, geriye etkili fesih imkanları ve "avans tapu" kavramının hukuki geçersizliği üzerinde durulmuştur. Yüklenicinin tasarruf yetkisinin sözleşmeden dönme anına kadar devam ettiği (TMK m.992), yolsuz tescil iddiasının ileri sürülemeyeceği (TMK m.1024) belirtilmiştir.

Daire, bankanın ipotek tesis ettiği tarihteki iyiniyetinin araştırılması gerektiğini, arsa sahibine kötüniyetin ispatı için makul süre verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Bu nedenle ilk derece kararı bozulmuştur.

Avukatlar İçin Stratejik Çıkarımlar

Bu karar, ipotek tesis eden finans kurumlarının avukatlarına, tapu sicilindeki kayda güvenmenin koruma sağladığını göstermektedir. Ekspertiz raporları, resmi satış sözleşmeleri ve şerh bulunmaması güçlü deliller olarak öne çıkmaktadır. Arsa sahiplerinin avukatları ise yüklenicinin mali durumu, banka ile olan ticari ilişkiler ve sektör bilgisi gibi olguları kötüniyet delili olarak kullanmalıdır.

Karar, aynı zamanda dava dilekçesinde ipotek fekki talebinin açıkça yer alması gerektiğine işaret etmektedir. Usul açısından delil sunma aşamasının önemi artmıştır.

Sonuç olarak, Yargıtay'ın bu emsal kararı, inşaat projelerinde finansman sağlayan bankaların hukuki risklerini azaltmakta, ancak arsa sahiplerine somut delil toplama yükümlülüğü getirmektedir. Avukatlar, müvekkillerine bu yeni içtihat doğrultusunda risk analizi sunmalıdır.

(Yaklaşık 750 kelime)