Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1526 E., 2025/2600 K. sayılı Kararı – Villa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İpotek ve Hacizlerin Kaldırılması Talebi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2025 tarihli, 2024/1526 Esas, 2025/2600 Karar sayılı ilamı, arsa (villa) payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin İçtihadı Birleştirme Kararı'nın (16.05.2025 tarih, E.2024/1, K.2025/2) hemen ardından verilen önemli kararlardan biridir. Karar, birden fazla banka, ipotek ve haciz alacaklısının bulunduğu karma bir uyuşmazlıkta tapu siciline güven ilkesinin (TMK m.1023) nasıl uygulanacağını detaylı biçimde ortaya koymaktadır.

Olayın Seyri ve Dava Konusu

Davacılar, 18.11.2015 tarihinde bir yüklenici şirket ile villa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamışlardır. Sözleşmeye göre 12 adet villa yapılacaktı ve %64'ü yükleniciye, %36'sı arsa sahiplerine ait olacaktı. Yüklenici edimlerini zamanında yerine getirmemiş, inşaat yarım kalmıştır. Arsa sahipleri, sözleşmenin feshi, bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin fekki, tapu iptali ve tescil ile menfi zararın tazminini talep etmişlerdir.

Davalı bankalar ve diğer alacaklılar, tapu sicilinde herhangi bir şerh bulunmadığını, iyiniyetle ipotek tesis ettiklerini veya haciz koyduklarını, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki iç ilişkiden haberdar olmadıklarını savunmuşlardır. Bazı davalılar, taşınmazı üçüncü kişilerden satın aldıklarını, inşaatın önemli oranda tamamlandığını ileri sürmüşlerdir.

Mahkeme Kararları ve Bozma Gerekçeleri

İlk Derece Mahkemesi (Konya 6. Asliye Hukuk Mahkemesi), yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın %64 seviyesinde kaldığını tespit etmiş ve davanın kısmen kabulüne karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise bazı istinaf başvurularını reddetmiş, bazıları yönünden ise karar düzeltmesi yapmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde İçtihadı Birleştirme Kararı'nı referans alarak önceki içtihadından dönmüştür. Kararda, tapu sicili aleniyeti, iyiniyet karinesi (TMK m.3) ve ayni hakların korunması ilkesi (TMK m.1023) ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma yapısı, ani edimli niteliği ve geriye etkili fesih imkanları incelenmiştir.

Daire, "avans tapu" yaklaşımını reddetmiş, yüklenicinin tasarruf yetkisinin TMK m.992 gereğince sözleşmeden dönme anına kadar geçerli olduğunu vurgulamıştır. Üçüncü kişilerin ve ipotek alacaklılarının iyiniyetinin, edinim anındaki bilgi düzeyine göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Özellikle bankaların aleni tapu kaydını inceleyerek ipotek tesis etmeleri halinde iyiniyet karinesinden yararlanmaları gerektiği ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, temyiz eden davalılar (bankalar ve ipotek alacaklıları) yönünden iyiniyet incelemesi yapılmaksızın verilen karar bozulmuştur. Mahkemeye, kötüniyet iddiasının arsa sahipleri tarafından ispatı için delil sunma imkanı tanınması talimatı verilmiştir.

Hukuki Analiz ve Mesleki Değerlendirme

Bu karar, birden fazla tarafın bulunduğu inşaat uyuşmazlıklarında delil toplama ve ispat yükü dağılımının nasıl yapılacağını göstermesi açısından avukatlar için yol göstericidir. İnşaatın tamamlanma oranının (%64, %90 gibi) tek başına kötüniyet göstergesi sayılamayacağı, tapu sicilindeki şerh eksikliğinin iyiniyet lehine güçlü bir karine oluşturduğu vurgulanmıştır.

Banka avukatları, ekspertiz raporları, tapu sicil belgeleri ve kredi kullanım amaçlarının delil olarak sunulmasına odaklanmalıdır. Arsa sahiplerinin avukatları ise yüklenicinin iflasa yakın durumu, bankanın sektör bilgisi gibi somut olguları kötüniyet delili olarak kullanma stratejisi geliştirmelidir.

Karar, aynı zamanda haciz koyan alacaklıların da TMK m.1023 kapsamında değerlendirileceğini teyit etmektedir. Bu husus, icra ve iflas hukuku ile eşya hukuku arasındaki etkileşimi artırmaktadır.

Yargıtay'ın bu yaklaşımı, inşaat sektöründeki finansman işlemlerinin hukuki güvenliğini artırmakta, ancak arsa sahiplerinin haklarını korumak için daha etkin delil stratejileri gerektirmektedir. Avukatlar, müvekkillerine bu yeni paradigmayı açıklarken somut olay bazlı risk analizi yapmalıdır.

(Yaklaşık 850 kelime)