Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/10911 E., 2021/2847 K. – Kat Mülkiyetine Geçiş ve Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Eksik İnceleme

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/10911 Esas, 2021/2847 Karar sayılı ilamı, paylı mülkiyette kat mülkiyetine geçiş ve ortaklığın giderilmesi davalarında izlenmesi gereken usul ve esaslara önemli açıklıklar getirmektedir. Dava, tarafların miras yoluyla hissedar oldukları taşınmazda kat mülkiyeti tesis edilerek aynen taksimini, mümkün olmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmektedir.

İlk derece mahkemesi öncelikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiş, ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi tarafından bozulmuştur. Bozma kararında, uzman bilirkişi kurulundan rapor alınmadan ve kat mülkiyeti için gerekli işlemlerin tamamlanması için süre verilmeden satış kararı verilmesi hatalı bulunmuştur. Bozma sonrası mahkeme kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermiş, ancak bu karar da Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından bozulmuştur.

Daire, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 1. maddesine göre bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli olması, yapının kargir olması (m.50/2), her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve 12. maddede sayılan belgelerin (belediye onaylı proje, yapı kullanma izni, yönetim planı) tamamlanması gerektiğini vurgulamıştır. Bu şartların varlığı halinde KMK m.10 son fıkrası uyarınca kat mülkiyetine geçiş mümkün olur.

Dosya incelenmesinde, ana taşınmaza ait mimari projelerin yapıya uygunluğunun denetlenmediği, uymadığı tespit edildiğinde fiili duruma uygun mimari projenin tamamlatılması için kat mülkiyeti isteyen tarafa uygun süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca sonradan ilave edilen 3. kata ilişkin Yapı Kayıt Belgesinin kat mülkiyetine geçiş için yeterli olup olmadığının ilgili belediyeden sorulmadan karar verilmesi, eksik inceleme olarak değerlendirilmiştir.

Kabule göre ise, bir kısım davacıların soyadının hükümde yanlış yazılması infazda tereddüt yaratacağından ayrıca bozma nedeni yapılmıştır.

Karar, paylı mülkiyet ilişkisinde kat mülkiyetine geçiş davalarında mahkemelerin şu yükümlülüklerini netleştirmektedir:

1. Mimari projenin ana yapıya uygunluğunun denetlenmesi,
2. Uygun değilse fiili duruma uygun proje çizdirilerek onaylatılması için süre verilmesi,
3. Sonradan yapılan ilaveler için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin kat mülkiyetine yeterliliğinin belediyeden sorulması,
4. KMK m.1, 10, 12 ve 50 hükümlerinin tüm şartlarının araştırılması.

Bu içtihat, özellikle kentsel dönüşüm öncesi veya miras yoluyla intikal eden eski binalarda kat mülkiyeti kurulması taleplerinde avukatlara ve mahkemelere önemli bir yol haritası sunmaktadır. Eksik araştırma ve inceleme nedeniyle verilen kararların bozulması, usul ekonomisi açısından da dikkat çekicidir. Avukatlar, dava dilekçelerinde ve delil listelerinde bu belgelerin tamamlanması için gerekli süre taleplerini önceden dile getirmelidir.

Sonuç olarak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kat mülkiyetine geçiş davalarında yüzeysel inceleme yerine, KMK’nın aradığı tüm şartların somut olarak araştırılmasını ve eksikliklerin tamamlatılmasını zorunlu kılmıştır. Bu yaklaşım, ortaklığın adil ve hukuka uygun biçimde giderilmesini temin etmektedir. (Word count: 652)