Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3048 Sayılı Kararı: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvuru Zamanı

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli ve 2025/3048 sayılı kararıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun zamanlaması konusunda önemli bir hukuki tespit yaptı. Karar, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi amacıyla verilmiş olup, hukuk camiası açısından bağlayıcı bir nitelik taşımaktadır.

Kararın Özeti ve Hukuki Dayanakları

Yargıtay, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi uyarınca açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, yani dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine hükmetti. Dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi anlamında dava şartını yerine getirmiş sayılmayacağına karar verildi.

Olayın Geçmişi ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları

Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi, arabuluculuk başvurusunun kira dönemi başlamadan önce yapıldığını gerekçe göstererek davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmişti. Buna karşılık İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi ise kanunda “dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuğa başvurulacağına” dair açık bir hüküm bulunmadığını ileri sürerek davanın esasına girilmesi gerektiğini savunmuştu. Yargıtay, Bursa BAM’ın yaklaşımını doğru bularak uyuşmazlığı bu doğrultuda giderdi.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay kararında şu önemli tespitlere yer verildi:

• TBK m. 350, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabileceğini düzenlemektedir. Bu süre, kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen gözetilmelidir.
• 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı haline getirilmiştir.
• Arabuluculuğa başvuru için öncelikle bir hukuki uyuşmazlığın varlığı şarttır. Dava açma hakkı doğmadan önce yapılan başvuru, “formalite” niteliğinde olup geçerli bir dava şartı arabuluculuğu oluşturmaz.
• Erken yapılan arabuluculuk sonucunda düzenlenen “anlaşamama tutanağı”, dava açma süresi başladıktan sonra yeniden uyuşmazlık çıkması halinde işlevsiz kalabilecektir.
• 6325 sayılı Kanun m. 18/A-2 ve m. 16/2 uyarınca, arabuluculuk sürecinde geçen süre, hak düşürücü sürelerin durmasına neden olmakla birlikte, başvuru zamanlaması kanunun amacına uygun olmalıdır.

Avukatlar İçin Pratik Sonuçlar ve Stratejik Öneriler

Bu karar, kira hukuku ile uğraşan tüm avukatlar için bağlayıcı bir içtihat niteliğindedir. Bundan böyle:

1. Kiraya veren, kira süresinin bitimini beklemeli ve yeni kira döneminin başladığı tarihten itibaren bir aylık dava açma süresi içinde arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.
2. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasından sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır.
3. Erken arabuluculuk başvurusu yapan müvekkillerin, usulden ret riskiyle karşı karşıya olduğu açıkça anlatılmalıdır.
4. Arabuluculuk son tutanağının aslının veya onaylı örneğinin dava dilekçesine eklenmesi zorunluluğu (6325 sayılı Kanun m. 18/A-2) titizlikle yerine getirilmelidir.

Karar, aynı zamanda TBK m. 353’teki “yazılı ihtar” ile dava süresinin uzatılması imkânını da etkilemektedir. Kiraya veren, dava açacağını bir ay içinde yazılı olarak bildirmişse, dava süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Bu durumda arabuluculuk başvuru zamanlaması da buna göre ayarlanmalıdır.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararı, kira hukuku uygulamasında önemli bir boşluğu doldurmuştur. Artık ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk, dava açma hakkının doğduğu andan itibaren yapılmalıdır. Bu içtihat, hem usul ekonomisi hem de kiracı-kiraya veren dengesinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Hukuk profesyonelleri, müvekkillerine bu kararı detaylı şekilde açıklamalı, kira sözleşmelerinin yenilenme tarihlerini dikkatle takip etmeli ve arabuluculuk başvuru stratejilerini buna göre belirlemelidir. Aksi takdirde, usulden ret kararıyla karşılaşma riski oldukça yüksektir.

Bu karar, aynı zamanda arabuluculuk kurumunun amacına uygun kullanılmasını teşvik etmekte ve kamu kaynaklarının gereksiz yere harcanmasının önüne geçmektedir.

(Toplam kelime sayısı: 968)