Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1335 E., 2018/5241 K. Kararı: İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesinin Yürüyen Davalara Etkisi

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2018 tarihli 2018/1335 Esas, 2018/5241 Karar sayılı ilamı, imar mevzuatına aykırı yapılaşmaların hukuki sonuçları bakımından avukatlar ve hukuk profesyonelleri için önemli bir emsal teşkil etmektedir. Karar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak, elatmanın önlenmesi ve taşınmaz zilyetliğinin tespiti taleplerine ilişkin bir uyuşmazlığın incelenmesi sırasında, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin (imar barışı) etkisini detaylı biçimde ele almıştır.

Dava konusu olayda, davacı arsa paydaşlarından biri ile davalı yüklenici şirket arasında 23.06.2003 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İnşaat 2005 yılı Nisan ayında tamamlanmış ancak onaylı projeye ve imar mevzuatına aykırı eklemeler yapılmış, bu nedenle belediye tarafından idari para cezası kesilmiştir. Davacı, kendisine düşen 1, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerdeki eksik ve hatalı imalatlar nedeniyle kira kaybı, eksik iş bedeli ve idari para cezasının tahsilini talep etmiş; ayrıca kaçak kısımların yıkımını veya yasal hale getirilmesini istemiştir. İlk derece mahkemesi, arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen ek sözleşmede davacının kaçak yapıya muvafakat ettiğini, eksik ve kusurlu işler ile kira tazminatı yönünden ibra niteliğinde düzenleme bulunduğunu kabul ederek yalnızca idari para cezasının yükleniciden tahsiline karar vermiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/671 E., 2014/3242 K. sayılı bozma ilamı ile ilk derece kararı bozulmuştur. Bozma gerekçesinde, binanın onaylı projesine ve ruhsatına aykırı olarak inşa edildiği, yasal hale getirilmesinin imkansız olduğu, 12.11.2003 tarihli ek sözleşmenin kaçak yapı nedeniyle birbirlerini ibra niteliğinde olduğu ve Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi (eski BK md. 20) uyarınca mutlak butlanla hükümsüz bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece “çoğunluk içinde az da vardır” kuralı gereğince sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) talep edildiği kabul edilerek, fesih, kal, elatmanın önlenmesi ve kal masraflarının tahsiline ilişkin talepler hakkında karar verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi önüne gelen temyiz incelemesinde, 7143 sayılı Kanun’un getirdiği yeni düzenlemeyi resen gözetmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için “imar barışı” sağlamaktadır. Maddenin 1. fıkrası uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na veya yetkilendirilen kurumlara 31.10.2018 tarihine kadar başvuru yapılması, şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebilmektedir. Yapı kayıt belgesinin verilmesiyle, daha önce alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilmekte, yapı kullanım amacına göre geçici abonelik imkanı tanınmaktadır. Belgenin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerli olduğu, depreme dayanıklılık sorumluluğunun malike ait olduğu da açıkça düzenlenmiştir.

Daire, geçici 16. maddenin geriye etkili bir düzenleme olduğunu ve usuli kazanılmış hakka istisna oluşturduğunu vurgulamıştır. Bu nedenle, mahkemelerce eldeki davalarda ve hatta temyiz aşamasında dahi gözetilmesi zorunludur. Somut olayda, davalı yüklenici şirket 03.09.2018 tarihli dilekçesiyle yapı kayıt belgesi aldığını bildirmiştir. Bu belgenin varlığı, yıkım talebi ve kal masraflarına ilişkin taleplerin yeniden değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Kararda ayrıca, yapı kayıt belgesinin alınmasının kat mülkiyeti tesisine ve cins değişikliğine imkân tanıyan hükümler de hatırlatılmıştır. Ancak asıl vurgu, imara aykırı yapının hukuki statüsünün değişmesiyle davanın esasına ilişkin yeniden inceleme yapılması gerektiğidir. Daire, davalı yüklenici şirketin temyiz itirazları yönünden kararı bozarken, diğer davalıların temyiz itirazlarını reddetmiştir. Bozma kararında, yapı kayıt belgesinin araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar, avukatlar açısından kritik bir yol göstericidir. Özellikle imar affı dönemlerinde yürürlükte olan davalarda, yeni kanuni düzenlemelerin resen dikkate alınması gerektiğini ortaya koymaktadır. Yargıtay, usuli kazanılmış hak ilkesinin istisnalarını geniş yorumlayarak, kamu yararı içeren imar barışı düzenlemesinin geçmişe yönelik uygulanabilirliğini kabul etmiştir. Bu yaklaşım, benzer uyuşmazlıklarda dava stratejisi belirlerken yapı kayıt belgesinin zamanında alınmasının ve dosya içine sunulmasının önemini artırmaktadır.

Ayrıca karar, Türk Borçlar Kanunu md. 27 çerçevesinde mutlak butlanın sonuçlarını da netleştirmektedir. Kaçak yapı nedeniyle düzenlenen ibra niteliğindeki sözleşmelerin hükümsüzlüğü, arsa payı sahiplerinin fesih ve tazminat taleplerini canlı tutmaktadır. Ancak imar barışı ile yapının yasal statü kazanması, yıkım ve kal taleplerinin hukuki zeminini değiştirebilmektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bu emsal kararı, 3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16’nın yürürlükteki davalara etkisini açıkça ortaya koymuştur. Hukuk profesyonelleri, benzer dosyalarda müvekkillerine yapı kayıt belgesi başvurusunun zamanlaması, belgenin niteliği ve davaya etkileri konusunda kapsamlı hukuki görüş sunmalıdır. Kararın, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan çok taraflı uyuşmazlıklarda referans niteliği taşıdığı açıktır.

(Makale yaklaşık 850 kelime olup, kararın hukuki analizi, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay’ın yaklaşımı detaylı biçimde ele alınmıştır.)