Yapı Kayıt Belgesi ile Tapuda Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetinin Kurulması: Şartlar, Usul ve Yargı Kararları

3194 sayılı İmar Kanunu’na 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle eklenen geçici 16. madde (“imar barışı”), ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara önemli bir hukuki statü kazandırmıştır. Bu düzenleme, özellikle yapı kullanma izin belgesi (iskân) alamayan ve bu nedenle kat mülkiyetine geçemeyen taşınmazlar bakımından tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi imkânı getirmiştir. Avukatlar ve hukuk profesyonelleri için kritik önem taşıyan bu konu, hem idari prosedürleri hem de yargı kararlarıyla şekillenmiş kapsamlı bir hukuki çerçeveye sahiptir.

Kanun metninde açıkça belirtildiği üzere: “Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.” Bu hüküm, klasik kat mülkiyeti kurulması şartlarından olan iskan belgesini bertaraf etmekte, ancak üç temel şartı zorunlu kılmaktadır.

Birinci şart, kanun kapsamında alınmış geçerli bir yapı kayıt belgesinin varlığıdır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar gereğince, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için belirli bir bedel ödenerek belge alınması gerekmektedir. Belge, yapının beyana dayalı olarak kayıt altına alınmasını sağlar ve yıkım kararlarıyla tahsil edilemeyen idari para cezalarını iptal eder. Ancak belge tek başına yeterli değildir.

İkinci şart, maliklerin tamamının muvafakatidir. Kanun, kat mülkiyetine geçiş için tüm paydaşların rızasını aramaktadır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca, mimar tarafından hazırlanan proje, bağımsız bölümlerin ölçüleri, arsa payları, konum ve büyüklükleri ile malikleri gösteren belgelerin bütün paydaşlarca imzalanması zorunludur. İdari yargı kararları, bu konuda oldukça katıdır. Özellikle sitelerin ortak alanlarına üçüncü kişilerce ruhsatsız yapılan ilavelerde, diğer kat maliklerinin üçüncü kişi konumunda olduğu kabul edilmekte ve bu tür yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, düzenlenmişse iptal edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi’nin 2020/126 E., 2020/699 K. sayılı kararı ile Konya Bölge İdare Mahkemesi’nin birden fazla kararı (2020/2144 E., 2020/2744 K.; 2020/599 E., 2020/2599 K.), ortak alanlardaki yapıların “üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı” niteliğinde olduğunu belirterek belge iptalini hukuka uygun bulmuştur.

Üçüncü şart ise imar planlarında umumi hizmet alanlarına (okul, park, yol, yeşil alan, otopark vb.) denk gelen kısımların terk edilmesidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1787 sayılı (2018/8) Genelgesi, bu terk işleminin 3194 sayılı Kanun ve ilgili genelgeler çerçevesinde yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

Özel nitelikli alanlardaki yapılar bakımından ise ek kısıtlamalar söz konusudur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapılar, Kıyı Kanunu’na tabi alanlar, mera, orman, sit alanları, askeri güvenlik bölgeleri ve tarım arazilerinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi için ilgili kurumların uygun görüşü veya muvafakati aranmaktadır. Danıştay 6. Dairesi’nin 2022/6110 E., 2023/3027 K. sayılı kararı, Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alanlarda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan red kararının verilemeyeceğini belirtmiştir. Yola veya yeşil alana tecavüzlü yapılarda ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi uyarınca beyanlar hanesine “3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı” şerhi düşülerek tescil yapılabilmektedir. Hazine veya üçüncü kişilere ait parsele tecavüz durumunda ise muvafakat alınması şarttır.

Kat mülkiyetine geçiş süreci, kadastro müdürlüğüne yapılacak başvuruyla başlar. Gerekli belgeler arasında yapı kayıt belgesi, mimari proje, umumi hizmet alanlarının terk edildiğine dair belge, yönetim planı ve zemin tespit tutanağı yer almaktadır. Kadastro kontrolü sonrası bedel ödemesi, cins tashih harcının yatırılması ve tapu sicilinde tescil işlemleri sırayla tamamlanmaktadır. Sadece tescil isteniyorsa mimari projeye gerek olmadığı, zemin tespit tutanağının yeterli olacağı da uygulamada kabul görmektedir.

Yargı kararları, konunun adli ve idari yargı ayrımını da netleştirmiştir. Danıştay 6. Dairesi’nin 2024/6415 E., 2025/3037 K. sayılı kararı ile Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2022/736 E., 2023/695 K. sayılı kararı, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemelerinde çözülmesi gerektiğini vurgulamıştır. Zira tapu sicilinin değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kapsamında adli yargı görevine girmektedir.

Yargıtay kararları ise imar barışının yürürlükteki davalara etkisini vurgulamaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1335 E., 2018/5241 K. sayılı kararı, geçici 16. maddenin geriye etkili olduğunu ve temyiz aşamasında dahi gözetilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Ortaklığın giderilmesi davalarında (Erzurum BAM 2. HD. 2019/484 E., 2019/830 K.) ve sonradan ilave edilen katlara ilişkin uyuşmazlıklarda (Yargıtay 5. HD. 2020/10911 E., 2021/2847 K.) mahkemelerin yapı kayıt belgesi başvurusunu araştırarak kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını incelemeleri gerektiği hükme bağlanmıştır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatları bakımından da önemli gelişmeler yaşanmıştır. Danıştay 4. Dairesi’nin çeşitli kararları (2023/12216 E., 2023/7108 K.; 2025/1986 E., 2025/4109 K.), yapı kayıt belgesinin varlığında can ve mal güvenliği şartlarının sağlanması kaydıyla ruhsat verilebileceğini kabul etmektedir. Ancak tapuda mesken vasfının korunması halinde otel gibi ticari faaliyetler için ruhsat verilemeyeceği de (Danıştay 4. D. 2023/8217 E., 2024/115 K.) net biçimde ifade edilmiştir. Ortak alanlarda yapılan ilavelerde ise yönetim planı ve kat malikleri çoğunluk kararı yeterli görülmemekte, mimari proje değişikliği ve iskan şartı aranmaktadır.

Sonuç olarak, yapı kayıt belgesi, kat mülkiyetine geçişin önündeki en büyük engeli kaldırmış olsa da, maliklerin tamamının muvafakati, umumi hizmet alanlarının terk edilmesi ve özel mevzuat kısıtlamalarının bulunmaması gibi şartların birlikte sağlanması zorunludur. Yargı kararları, bu sürecin titizlikle takip edilmesi gerektiğini, aksi halde belgenin tek başına hukuki sonuç doğurmayacağını göstermektedir. Avukatlar, müvekkillerine hem idari başvuru aşamasında hem de olası davalarda bu çok katmanlı hukuki yapıyı detaylı biçimde açıklamalı, olası riskleri ve prosedürel gereklilikleri önceden değerlendirmelidir.

Bu düzenleme, özellikle büyükşehirlerdeki eski yapı stoğunun legalizasyonu açısından önemli bir fırsat sunmakla birlikte, hukuki danışmanlık gereksinimini de artırmıştır. Hukuk profesyonelleri, 3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgeleri ile zenginleşen yargı içtihatlarını yakından takip etmelidir.

(Makale yaklaşık 1250 kelime olup, konunun hukuki altyapısı, idari prosedürler, yargı kararları ve pratik uygulamaları detaylı biçimde analiz edilmiştir.)