Tahliye Taahhüdü Davasını Kaybeden Kiracı, Tahliyeyi Durdurabilir mi? İcranın Geri Bırakılması ve Mehil Vesikası Uygulaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin en etkili tahliye yöntemlerinden biri, kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak başlattığı icra takibidir. Kiracının bu takibe itiraz etmesi durumunda, uyuşmazlık iki farklı hukuki yola evrilmektedir: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen itirazın iptali ve tahliye davası veya İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davası. Bu ayrım, özellikle tahliye kararının istinaf edilmesi aşamasında icranın geri bırakılması (tehiri icra) talebinin kabul edilip edilemeyeceği konusunda kritik önem taşımaktadır.

İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 36. maddesi, aleyhine ilamlı icra takibi başlatılan borçlunun, belirli şartlar dahilinde istinaf veya temyiz incelemesi sonuçlanıncaya kadar icranın geri bırakılmasını talep edebilmesine imkan tanır. Bu kurumun temel amacı, üst mahkeme incelemesi tamamlanmadan önce ilamın infazı nedeniyle telafisi güç zararların oluşmasını önlemektir. Tehiri icra talebinin kabulü için üç temel şart aranır: (i) Mahkeme kararına dayalı ilamlı icra takibi başlatılmış olması, (ii) İlk derece kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olması ve (iii) Borçlunun gerekli teminatı yatırmış olması.

Uygulamada icra müdürlüğü, borçluya mehil vesikası (tehir-i icra kararı alabilmesi için tanınan süre belgesi) düzenler. Bu süre genellikle 60 gün olmakla birlikte, somut olayın özelliklerine göre 30 veya 90 gün olarak da belirlenebilir. Mehil vesikası alınabilmesi için borçlunun, istinaf derkenar yazısını ve teminat yatırma belgesini icra müdürlüğüne sunması zorunludur. Ancak mehil vesikası tek başına icra takibini durdurmaz; borçlunun ayrıca İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tehiri icra kararı alması gerekir. Bu karar verildiği takdirde, istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar icra işlemleri durur.

Tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde asıl tartışma, hangi tür tahliye kararının İİK m.36 kapsamında tehiri icraya konu olabileceğidir. Yargısal içtihatlar ve doktrinde bu konuda belirgin bir ayrım yapılmaktadır.

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararlarında Durum

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir. Kiracının itirazı üzerine İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılır. Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri, İcra Hukuk Mahkemesi’nin verdiği bu tür kararların klasik anlamda bir eda ilamı niteliğinde olmadığını kabul etmektedir. Bu nedenle İİK m.36 anlamında icranın geri bırakılması yolu bu kararlara kapalıdır.

Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 2019/3147 Esas, 2020/218 Karar sayılı ilamı bu hususu netleştirmiştir. Daire, İİK m.275 kapsamında verilen itirazın kaldırılması ve tahliye kararlarının tehiri icraya konu olamayacağını açıkça belirtmiştir. Bu yaklaşımın gerekçesi, söz konusu kararların İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi ve genel mahkemelerden çıkan eda ilamı niteliği taşımamasıdır. Dolayısıyla kiracı, bu tür bir karar aleyhine istinaf başvurusu yapsa dahi mehil vesikası alarak icrayı durdurma imkanına sahip değildir.

İtirazın İptali ve Tahliye Kararlarında Durum

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan itirazın iptali ve tahliye davası ise farklı bir hukuki niteliğe sahiptir. Bu davalarda mahkeme, taraflar arasındaki maddi hukuk ilişkisini derinlemesine incelemekte ve tahliye yönünden eda hükmü kurmaktadır. Verilen karar, genel bir mahkeme ilamı niteliği taşır. Bu nedenle uygulamada ağırlık kazanan görüşe göre, bu kararlar bakımından İİK m.36 hükümleri uygulanabilir.

Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin itirazın iptali ve tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yaparken, icra müdürlüğünden mehil vesikası talep edebilir. Mehil vesikası verilmesi halinde, istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar tahliye icrası durdurulabilecektir. Bu ayrım, kiraya verenlerin taktik seçimlerini de etkilemektedir; zira dava türünün seçimi, kiracının tahliyeyi geciktirme imkanını doğrudan belirlemektedir.

Kütahya İcra Hukuk Mahkemesi’nin 06.02.2025 Tarihli Önemli Kararı

Uygulamadaki bu ayrımı somutlaştıran en güncel kararlardan biri, Kütahya İcra Hukuk Mahkemesi’nin 06.02.2025 tarihli kararıdır. Somut olayda, kiraya verenler, Kütahya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen itirazın iptali ile tahliye davası sonucunda verilen tahliye hükmünün istinaf edilmesi üzerine icra müdürlüğünce kiracıya mehil vesikası verilmesinin hukuka aykırı olduğunu iddia etmişlerdir. İddialarını desteklemek için Adana BAM 10. Hukuk Dairesi’nin yukarıda bahsedilen 2019/3147 E., 2020/218 K. sayılı kararına atıf yapmış ve tahliye taahhüdüne ilişkin hiçbir tahliye kararında tehiri icra yolunun bulunmadığını savunmuşlardır.

Kütahya İcra Hukuk Mahkemesi bu görüşe katılmamıştır. Kararda şu kritik ayrım yapılmıştır: Adana BAM kararı, İİK m.275 kapsamında görülen “itirazın kaldırılması ve tahliye” davasına ilişkindir. Somut olayda ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmüş bir “itirazın iptali ve tahliye” davası söz konusudur. Bu nedenle emsal karar somut olaya uygulanamaz. Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’nce verilen itirazın iptali ve tahliye kararları bakımından tehiri icra talep edilmesinin ve icra müdürlüğünce mehil vesikası verilmesinin hukuka uygun olduğu sonucuna ulaşmıştır.

Bu karar, uygulamada sıkça karıştırılan iki dava türü arasındaki ayrımı açık biçimde ortaya koymaktadır. Mahkeme, “itirazın kaldırılması” yoluyla verilen kararların tehiri icra kapsamı dışında kaldığını, ancak “itirazın iptali” yoluyla verilen Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarının ise İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılmasına konu olabileceğini vurgulamıştır.

Avukatlar İçin Pratik Değerlendirme ve Stratejik Öneriler

Bu içtihatlar, kiraya veren ve kiracı vekili avukatların dava stratejilerini belirlerken dikkat etmesi gereken önemli hususları içermektedir. Kiraya veren avukatlar, mümkünse İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası yolunu tercih ederek kiracının tehiri icra imkanını baştan ortadan kaldırmayı hedefleyebilir. Kiracı vekilleri ise, uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmesini sağlayarak istinaf aşamasında mehil vesikası ve tehiri icra yoluyla tahliyeyi önemli ölçüde geciktirme şansına sahip olacaktır.

Ayrıca, teminat miktarı, mehil süresi ve istinaf derkenar işlemlerinin zamanlaması gibi prosedürel detaylar da büyük önem taşımaktadır. Avukatların, müvekkillerine bu ayrımı net bir şekilde açıklaması ve olası senaryolara göre alternatif stratejiler sunması mesleki özenin gereğidir.

Sonuç olarak, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye uyuşmazlıklarında icranın geri bırakılması meselesi, dava türüne göre farklılaşmaktadır. İtirazın kaldırılması ve tahliye davalarında İİK m.36 kapsamında tehiri icra yolu kapalıyken, itirazın iptali ve tahliye davalarında bu yol açıktır. Kütahya İcra Hukuk Mahkemesi’nin incelediğimiz kararı, bu ayrımın yargı pratiğinde de yerleşik hale geldiğini göstermektedir. Avukatlar, bu nüansları titizlikle takip ederek müvekkillerinin haklarını en etkili şekilde koruyabilirler.

(Makale yaklaşık 1250 kelimedir.)