Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler: Emsal Hesabı, Asansör Zorunluluğu ve Ofis-Konut Dönüşümü

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde önemli değişiklikler yapmıştır. 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelikte yapılan revizyonlar, mimari tasarım özgürlüğünü artırırken, erişilebilirlik, yangın güvenliği ve plan bütünlüğü ilkelerini de güçlendirmektedir.

Yeni Tanımlar ve Emsal Dışı Alanlar

Yönetmeliğin 4’üncü maddesine “süs havuzu” tanımı eklenmiştir. Süs havuzu, görsel ve estetik amaçlı, yüzme amacıyla kullanılmayan, projeye özel tasarlanan ve idarece uygun görülen havuzlar olarak tanımlanmıştır. 5’inci maddenin sekizinci fıkrasında emsal dışı bırakılan alanlara süs havuzları, pergolalar, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat boşlukları ve baza alanları gibi unsurlar dahil edilmiştir. Bu alanlar bahçe alanının %20’sini geçmemek şartıyla emsal hesabına dahil edilmeyecektir.

Ayrıca tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bodrum katlar (teknik hacimler dışında) kat adedine dahil edilmiştir. Bu değişiklik, özellikle müstakil konutlarda emsal hesaplamasını doğrudan etkileyecektir.

TAKS ve KAKS Uygulamaları

5’inci maddenin altıncı fıkrası yeniden düzenlenerek, ayrık ve blok nizam parsellerde TAKS oranının %40’ı, KAKS verilmeyen parsellerde ise %60’ı geçemeyeceği hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme, imar planı kararlarının net olmadığı durumlarda standart bir çerçeve sunmaktadır.

Asansör Zorunluluğu ve Erişilebilirlik

34’üncü maddede yapılan değişiklik ile tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, 3 ve daha fazla katlı binalarda asansör zorunluluğu getirilmiştir. Asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi esası korunmuş, ancak bağımsız bölüm veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu tutulmamıştır.

Geçici 3’üncü maddenin (5) numaralı fıkrası ile daha önce yapılmış 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda, taşıyıcı sistem güçlendirmesi ve fenni mesuliyet taahhütnamesi ile asansör veya kaldırma platformu yapılabilmesine imkân tanınmıştır. Bu düzenleme, evrensel tasarım ve engelli erişilebilirliği açısından önemli bir adımdır.

Tadilat Ruhsatı ve Geçiş Hükümleri

54’üncü maddede yapılan değişiklik ile ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda yeniden ruhsat düzenlenirken, yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliği konularında güncel mevzuat, diğer konularda ise ruhsat tarihindeki mevzuat uygulanacaktır. 2 yıl içinde inşaat başlamamış ise tamamen güncel mevzuata göre ruhsat düzenlenecektir.

Geçici 3’üncü maddenin (10) ve (11) numaralı fıkraları ile mevcut yapıların emsalini, kullanım amacını ve taşıyıcı sistemini bozmayan tadilatlara ruhsatın düzenlendiği tarihteki mevzuatın uygulanmasına imkân tanınmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında olan yapılar için geçiş hükümleri getirilmiştir.

Ofis/Büro Kullanım Amaçlı Bağımsız Bölümlerde Tadilat

Yeni Geçici Madde 7 ile, uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda daha önce ofis/büro ruhsatı alınmış yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmemek şartıyla, 1 yıl içinde tadilat ruhsatı alınarak kullanım amacı değişikliği yapılabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu düzenleme, özellikle büyükşehirlerdeki ofis fazlası ve konut ihtiyacı dengesini gözeten pragmatik bir yaklaşımdır.

Hukuki ve Mesleki Değerlendirme

İmar hukuku, mimarlık-mühendislik hukuku ve idari yargı açısından bu değişiklikler geniş tartışma konuları içermektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21, 22, 23 ve 32’nci maddeleri ile uyumlu olan bu düzenlemeler, plan notlarının yorumunda ve ruhsat iptali davalarında önemli referans olacaktır.

Avukatlar, müvekkilleri olan mimar, müteahhit ve yapı sahiplerine emsal hesabı, asansör zorunluluğu, tadilat ruhsatı ve kullanım amacı değişikliği süreçlerinde hukuki destek sunarken, bu yeni hükümleri titizlikle uygulamalıdır. Özellikle emsal dışı alanların sınırlarının net olmaması nedeniyle doğabilecek uyuşmazlıklarda, idari yargı mercileri önünde güçlü dosyalar hazırlanması gerekmektedir.

Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümünde bu değişikliklerin uygulanması, noter onaylı sözleşme ve ihale süreçlerini de etkileyecektir. Hukuk profesyonelleri, bu geçiş hükümlerini müvekkillerinin lehine yorumlayarak stratejik danışmanlık hizmeti verebilmelidir.

Sonuç olarak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki değişiklikler, çağdaş şehircilik ilkelerine, erişilebilirliğe ve planlı gelişime katkı sağlamaktadır. Avukatlar ve hukukçular, bu düzenlemelerin uygulama pratiklerini yakından takip ederek mesleki uzmanlıklarını güncellemelidir. (Word count: 794)