Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazların Kiraya Verilmesi: Hukuki Esaslar, İcazet Kurumu ve Paydaşların Hakları

Paylı mülkiyete tabi taşınmazların kiraya verilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 691. maddesinde “önemli yönetim işleri” arasında sayılmış ve bu tür kararların pay ve paydaş çoğunluğu ile alınması gerektiği hükme bağlanmıştır. Uygulamada ise sıklıkla tek bir paydaşın veya azınlıkta kalan paydaşların, bu çoğunluğu sağlamadan taşınmazın tamamını kiraya verdiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu makale, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve doktrinin ağırlıklı görüşleri ışığında konuyu avukatlar ve hukuk profesyonelleri açısından derinlemesine ele almaktadır.

TMK m. 691/1 açıkça “adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi”nin pay ve paydaş çoğunluğu ile mümkün olacağını belirtmektedir. 06.05.1955 tarih ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da müşterek mülkün kiraya verilmesini önemli idari tasarruflar arasında saymıştır. Bu çerçevede, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmesi askıda hükümsüz kabul edilir ve sözleşmenin tarafı olmayan paydaşları bağlamaz (Nomer/Ergüne, Eşya Hukuku, 8. Bası, s.234).

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.05.2015 tarihli 2013/1683 E., 2015/1447 K. sayılı kararı ve 22.11.2023 tarihli 2022/301 E., 2023/1139 K. sayılı kararı bu konuda önemli nüanslar getirmiştir. Kurul’a göre, paylı taşınmazın tamamının veya bir bölümünün bir paydaş tarafından kiraya verilmesi halinde, sözleşmede taraf olmayan paydaşlar kira sözleşmesini tanımayarak kiracı aleyhine fuzuli işgal (haksız işgal) nedeniyle tahliye davası açabilirler. Bununla birlikte, açık veya örtülü icazet vermeleri halinde sözleşme tüm paydaşlar yönünden bağlayıcı hale gelir.

İcazet kurumu, TBK m. 46 ve eski BK m. 38 çerçevesinde değerlendirilmektedir. İcazet, kiraya veren paydaşın vekaletsiz tasarrufunu vekalete dönüştürür (YHGK 29.01.1964, 95/89). Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 30.04.2014 tarih ve 2014/20758 E., 2014/8997 K. sayılı kararında, kira bedelinin payına isabet eden kısmını alan paydaşın icazet verdiği kabul edilmiştir. Benzer şekilde, ihtarname ile kira bedellerinin belirli bir hesaba ödenmesini talep etmek de örtülü icazet anlamına gelebilir. Ancak uzun süre sessiz kalmak tek başına örtülü icazet oluşturmaz; paydaşın sözleşmeden haberdar olması ve bilinçli şekilde hareketsiz kalması gerekir.

Sözleşmeye icazet vermeyen paydaşın kiracıya karşı kullanabileceği hukuki yollar önemlidir. TMK m. 683 ve m. 693 uyarınca mülkiyet hakkından doğan kullanma yetkisi engellendiğinde, paydaş kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (meni müdahale) davası açabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 29.09.2014 tarih ve 2014/795 E., 2014/15037 K. sayılı kararında, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmayan kira sözleşmesinin geçerli kabul edilemeyeceğini, bu nedenle elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Aynı kararda, kiracının TMK m. 3 gereği özen yükümlülüğünü yerine getirmediği, paydaş olup olmadığını araştırmadığı gerekçesiyle iyi niyetli kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.

Kiracıya karşı bir diğer talep ise ecrimisildir. Ecrimisil, malik olmayan kötü niyetli zilyedin malike ödemek zorunda olduğu haksız işgal tazminatıdır. Paydaş, kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir. Ancak paydaş sonradan icazet verirse, ecrimisil yerine kira bedelinden payına düşen kısmın talep edilmesi gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 14.02.2022 tarih ve 2021/9843 E., 2022/1101 K. sayılı kararı bu ayrımı netleştirmiştir.

Kiraya veren paydaşa karşı ise birden fazla hukuki yol mevcuttur. Paydaş, TMK m. 693 ve TBK m. 46’ya dayanarak kira sözleşmesinin kendisini bağlamadığının tespiti ile müdahalenin önlenmesini isteyebilir. Kiraya veren paydaş kira bedelinin tamamını almışsa, sözleşmeye icazet vermeyen paydaş TBK m. 77 uyarınca sebepsiz zenginleşme alacağını talep edebilir. Bu talep, kira alacağı değil, ortak malın kullanım değerinin tek başına edinilmesine dayalı iade talebidir. Ayrıca vekaletsiz iş görme hükümleri (TBK m. 527) çerçevesinde ek zararların tazmini de mümkündür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 29.09.2014 tarihli yukarıda anılan kararında, davacı paydaşın hakkını vekaletsiz iş gören paydaştan vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tahsil edebileceğini belirtmiştir.

Uygulamada avukatların dikkat etmesi gereken kritik noktalar şunlardır:

• Kira sözleşmesi öncesi paydaşların tam listesi ve pay oranları titizlikle araştırılmalıdır.
• Sözleşme, mümkünse pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak imzalanmalıdır.
• İcazet alınması veya alınmadığının ispatı için yazılı deliller (ihtarname, banka dekontları, yazışmalar) toplanmalıdır.
• Elatmanın önlenmesi davasında HMK m. 165 çerçevesinde bekletici mesele uygulamasının gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir.
• Ecrimisil hesaplamalarında pay oranları, kullanım süresi, rayiç bedel ve kötü niyet unsuru ayrı ayrı incelenmelidir.

Sonuç olarak, paylı mülkiyette kira sözleşmesi kurarken en güvenli yol, TMK m. 691’in aradığı çoğunluğu sağlamaktır. Aksi halde kiracı, icazet vermeyen paydaşlar tarafından her an fuzuli şagil olarak nitelendirilme ve tahliye-edilme riskiyle karşı karşıya kalabilir. Paydaşlar açısından ise hem kiracıya hem de kiraya veren paydaşa karşı birden fazla hukuki yolun varlığı, hak arama özgürlüğünü genişletmektedir. Bu içtihatlar, özellikle büyük parsellerde yaşanan uyuşmazlıklarda avukatlara stratejik yol haritası sunmaktadır.

(Yaklaşık 920 kelime)