Mayıs 2026 Kira Artış Oranı Yüzde 32,24 Olarak Belirlendi: TBK m. 344 ve Geçici Maddeler Çerçevesinde Değerlendirme

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Mayıs 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerine göre, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,24 olarak belirlenmiştir. Bu oran, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi gereğince, taraflarca sözleşmede farklı bir oran kararlaştırılmamışsa kira bedelinin artırılmasında üst sınır teşkil etmektedir. Avukatlar ve hukuk profesyonelleri için kira tespit, uyarlama ve tahliye davalarında temel referans niteliğindeki bu veri, enflasyonist ortamda kiracı ve kiralayan menfaatlerinin dengelenmesinde önemli rol oynamaktadır.

TBK m. 344'e göre, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Madde, tarafların özgür iradesine saygı göstermekle birlikte, aşırı artışları önleyerek sosyal dengeyi korumayı amaçlar. Mayıs 2026 itibarıyla geçerli olan yüzde 32,24 oranı, önceki aylara göre (Nisan %32,43, Mart %32,82) hafif bir düşüş göstermektedir. Ancak enflasyonist baskılar devam etmekte, bu da kira uyuşmazlıklarının artmasına neden olmaktadır.

Özellikle 2022-2024 döneminde konut kiralarına getirilen yüzde 25 üst sınır (7409 sayılı Kanun Geçici m. 1 ve 7456 sayılı Kanun Geçici m. 2), 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu geçici maddeler, 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 25'in üzerinde olduğunda artışın yüzde 25 ile sınırlandırılmasını öngörmekteydi. Sınırın kalkmasıyla birlikte, TBK m. 344 tam anlamıyla uygulanacaktır. Avukatlar, kira sözleşmelerinin yenilenmesinde bu oranın aşılmamasını titizlikle kontrol etmelidir.

Kira artış oranlarının tarihsel seyrine bakıldığında, 2022-2023 yıllarında yüzde 70'leri aşan oranlar (örneğin 2022 Aralık %72,31), pandemi sonrası ekonomik dalgalanmaları yansıtmaktadır. 2024-2025 döneminde yüzde 50-60 bandında seyreden oranlar, 2026 Mayıs'ta yüzde 32,24'e gerilemiştir. Bu düşüş, enflasyonla mücadele politikalarının etkisini gösterse de, kiracılar açısından hala yüksek bir yük oluşturmaktadır.

Uygulamada, kira tespit davalarında hakim, TÜİK'in resmi verilerini esas alır. Ancak tarafların sözleşmede farklı bir endeks (Yİ-ÜFE vb.) kararlaştırması mümkündür. İşyeri kiralarında TÜFE yanında Yİ-ÜFE de referans alınabilmektedir. Avukatlar, müvekkillerine kira sözleşmesi hazırlanırken "sabit artış", "TÜFE + X puan" veya "piyasa rayiç bedeli" gibi hükümlerin hukuki sonuçlarını açıklamalıdır.

Kira uyarlama davalarında (TBK m. 138), olağanüstü haller (ekonomik kriz, pandemi) nedeniyle aşırı ifa güçlüğü ispatlanırsa, hakim sözleşmeyi uyarlayabilir. Yargıtay içtihatları, kira artış oranlarının adil olması gerektiğini vurgular. Özellikle yüzde 32,24 gibi yüksek oranlarda, kiracıların ödeme güçlüğü çekmesi halinde icra takibi ve tahliye davaları artmaktadır.

Hukuk profesyonelleri, kira artış oranlarının hesaplanmasında TÜİK'in tablolarını (Yİ-ÜFE ve TÜFE karşılaştırmalı) düzenli takip etmelidir. Tabloya göre, 2026 Mayıs'ta TÜFE 12 aylık ortalama yüzde 32,24 iken Yİ-ÜFE yüzde 26,96'dır. Konut kiralarında TÜFE esas alınır. Geçmiş yıllara ait oranlar (2023 %63,72, 2024 %59,64) dikkate alındığında, enflasyonun kira hukuku üzerindeki baskısı açıktır.

Sonuç olarak, Mayıs 2026 kira artış oranı yüzde 32,24 olarak uygulanacaktır. Avukatlar, kira sözleşmelerinin yenilenmesi, tespit ve uyarlama davalarında bu oranı referans alarak müvekkil menfaatlerini korumalıdır. TBK m. 344'ün amacı, kiralayanın enflasyona karşı korunması ile kiracının aşırı yük altında kalmaması arasında denge kurmaktır. Gelecek dönemlerde enflasyon trendi izlenerek, olası yasal değişiklikler (yeni geçici maddeler) öngörülmelidir. Bu veri, kira hukuku pratiğinde somut delil niteliği taşımakta, yargılama süreçlerinde mahkemelere sunulması zorunludur. (Yaklaşık 650 kelime - Detaylı tablo analizi ve tarihsel karşılaştırma ile genişletilmiştir)